A aquisição de um imóvel na planta é um investimento significativo e, muitas vezes, um sonho realizado para muitos consumidores. No entanto, quando o imóvel é entregue com problemas de acabamento, rachaduras, infiltrações e outros defeitos, o comprador se vê diante de uma situação frustrante e desafiadora. Nesses casos, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a jurisprudência brasileira oferecem proteção e amparo ao consumidor, garantindo seus direitos e possibilitando a busca por reparações.
O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 18, estabelece que os fornecedores de produtos e serviços respondem pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou que lhes diminuam o valor. No contexto de imóveis, isso significa que a construtora ou incorporadora é responsável por entregar o imóvel em conformidade com o que foi prometido e sem defeitos que comprometam sua utilização.
Além disso, o artigo 35 do CDC dispõe que, caso o fornecedor não cumpra a oferta, o consumidor pode exigir o cumprimento forçado da obrigação, aceitar outro produto ou serviço equivalente, ou rescindir o contrato com direito à restituição de quantias pagas, monetariamente atualizadas, e perdas e danos. Assim, o comprador de um imóvel na planta que enfrenta problemas estruturais pode exigir que a construtora realize os reparos necessários ou, em casos mais graves, optar pela rescisão do contrato.
A jurisprudência brasileira tem consolidado o entendimento de que o consumidor tem direito a receber o imóvel em perfeitas condições de uso. Em diversas decisões, os tribunais têm reconhecido a responsabilidade das construtoras por defeitos construtivos, determinando a realização de reparos ou a indenização dos consumidores. Além disso, os tribunais têm considerado que o prazo de garantia para vícios aparentes é de 90 dias, conforme o artigo 26 do CDC, mas para vícios ocultos, o prazo começa a contar a partir do momento em que o defeito se torna aparente.
Outro ponto relevante é a possibilidade de o consumidor pleitear indenização por danos morais. A jurisprudência tem reconhecido que a frustração e os transtornos decorrentes da entrega de um imóvel com defeitos podem gerar danos morais, especialmente quando comprometem o uso do bem e afetam a qualidade de vida do consumidor e sua família.
O consumidor também deve ficar atento ao prazo decadencial para reclamar pelos vícios do imóvel. O artigo 618 do Código Civil estabelece que o prazo para o comprador exigir reparos por defeitos de construção é de cinco anos, contados a partir da entrega da obra. Esse prazo é importante, pois transcorrido o mesmo, o direito de exigir reparos pode ser extinto.
Por fim, é essencial que o consumidor documente todos os problemas encontrados no imóvel e busque assistência jurídica para garantir que seus direitos sejam plenamente exercidos. A orientação de um Advogado especializado pode ser crucial para avaliar a melhor estratégia a ser adotada, seja para exigir reparos, buscar indenização ou até mesmo rescindir o contrato. Em suma, o CDC e a jurisprudência oferecem um robusto arcabouço de proteção ao consumidor, assegurando que ele não seja prejudicado em sua aquisição imobiliária. Os julgados do TJRJ são nesse sentido:
"APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZATÓRIA. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA DAS CHAVES. LAUDO PERICIAL. CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. - Autora que adquiriu unidade condominial e, após o recebimento das chaves, verificou uma série de vícios de construção. Tentativa de solucionar o impasse, de forma administrativa frustrada. Ajuizamento da presente ação - Realização de prova pericial conclusiva no sentido da existência dos referidos vícios, salientando que o imóvel não apresentava condições de moradia e que a tubulação de gás foi instalada em local indevido, o que representa situação desaconselhável e perigosa. Ademais há problemas relativos a vazamento de esgoto - Fotografias que se encontram no bojo do laudo pericial que demonstram, de fato, a ausência de condição de habitabilidade do bem - Autora que foi compelida a residir em outro apartamento, efetuando o pagamento de aluguel, devido a falha da prestação de serviço da ré, frustrando o direito constitucional à moradia previsto constitucionalmente - Procedência do pedido inicial, para que a ré providencie o conserto dos vícios de construção e o reembolso dos valores dos alugueis pagos pela demandante. Condenação da ré ao pagamento da quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de danos morais - Recurso de apelação interposto pela ré, a fim de que a verba compensatória seja afastada ou reduzida. Ausência de apelo interposto pela parte autora - Compensação a título de danos morais devida, vez que a demandante foi atingida em direitos fundamentais que lhes são assegurados pela Constituição Federal - Consumidora exposta à perda de tempo na tentativa de solucionar amigavelmente um problema de responsabilidade do fornecedor, apenas para descobrir que somente obteria uma solução pela via judicial. Teoria do desvio produtivo, que deve ser prestigiada no caso concreto - Quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de danos morais, arbitrada pelo juízo de origem que se encontra em sintonia com as peculiaridades dos autos, sendo fixada com observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. DESPROVIMENTO DO RECURSO
(TJ-RJ - APL: 00299418920168190014 202300104228, Relator.: Des(a). CARLOS SANTOS DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 27/02/2023, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/03/2023)