A Adjudicação Compulsória é uma ação de natureza real, destinada a compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva do imóvel, quando houver o cumprimento integral das obrigações contratuais pelo promitente comprador, especialmente o pagamento do preço ajustado. Trata-se de importante medida jurídica que permitirá ao adquirente a concretização do direito real sobre o imóvel prometido, diante da resistência ou omissão do vendedor em formalizar a transferência da propriedade, permitindo com isso a REGULARIZAÇÃO perante o RGI, Prefeitura e demais órgãos.
Importa destacar que desde 2022, por ocasião da Lei 14.382 que introduziu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), Adjudicação Compulsória pode ser proposta tanto na VIA JUDICIAL quanto na VIA EXTRAJUDICIAL, esta última prevista no referido art. 216-B, com regulamentação pelo art. 440-A e seguintes do Provimento CNJ 149/2023, desde que preenchidos os requisitos legais, como a existência de título escrito (Público ou Particular) que comprove a Promessa de Compra e Venda sem cláusula de arrependimento, o pagamento integral do preço e a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura, além da necessária ATA NOTARIAL, exigida apenas na via extrajudicial, que deve ser lavrada em Cartório de Notas.
Reza o art. 216-B da Lei de Registros Públicos:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo".
No tocante à hipótese de falecimento do promitente comprador antes da outorga da escritura, é importante consignar que com ou sem Inventário aberto a regularização poderá ser buscada, não sendo de forma alguma condição obrigatória a abertura do Inventário: a legitimidade para propor a Ação de Adjudicação Compulsória recairá sobre o Espólio, representado pelo Inventariante, quando houver inventário aberto. Tal legitimidade deflui do fato de que o Espólio, como conjunto de bens e direitos do falecido, é o titular dos direitos aquisitivos relativos à promessa de compra e venda. Caso inexistente o inventário, a legitimidade poderá ser exercida pelo administrador provisório do espólio ou, alternativamente, pelos herdeiros, isolada ou conjuntamente. Nesse exato sentido acertada decisão do TJPR:
"TJPR. 00079942120218160035. J. em: 21/08/2023. Apelação cível. Ação de Adjudicação Compulsória. Sentença de extinção sem resolução de mérito. Indeferimento da petição inicial pela não retificação do polo ativo com a substituição dos herdeiros pelo espólio. (...). 1. O princípio da saisine (droit de saisine) consiste no reconhecimento, por ficção jurídica, da transmissão imediata e automática do domínio e da posse da herança para os herdeiros no exato instante da abertura da sucessão (artigo 1.784 do Código Civil). 2. O conjunto de bens do de cujus é transmitido aos herdeiros quando da abertura da sucessão como um todo indivisível e unitário, sendo considerado uma universalidade de direito, a qual será regida pelas normas relativas ao condomínio (artigo 1.791 e seu parágrafo único, do Código Civil). 3. Em que pese caiba ao inventariante a representação do Espólio (artigo 75, inciso VII, do Código de Processo Civil), possuem também legitimidade para defender o patrimônio do de cujus os herdeiros (artigo 1 .314 e do artigo 1.825 do Código Civil) e o administrador provisório (artigos 613 e 614, ambos do Código de Processo Civil), em especial quando ainda não aberto o inventário. 4. Não tendo sido aberto o inventário, os herdeiros, conjuntamente ou não, possuem legitimidade ativa para propor ação de adjudicação compulsória em prol do espólio, a fim de assegurar o patrimônio do de cujus. Precedentes do STJ e do TJPR. 5. Porém, a legitimidade ativa dos herdeiros na ação de Adjudicação Compulsória não permite que esta demanda, em caso de procedência, seja utilizada como substituto processual do inventário, com a consequente transferência da titularidade do imóvel diretamente para os herdeiros, devendo o bem ser transmitido ao espólio para posterior partilha. (...)"
Cumpre esclarecer, como se viu acima, que a Ação de Adjudicação Compulsória (judicial ou extrajudicial) não tem o condão de substituir o procedimento de inventário e partilha (judicial ou extrajudicial), motivo pelo qual, na hipótese de procedência da ação/procedimento, o imóvel adjudicado deverá ser transmitido ao Espólio para que seja objeto de partilha conforme previsto na legislação sucessória, preservando a regularidade e legalidade da transferência patrimonial, na forma da Lei - e não diretamente em nome dos herdeiros, em evidente prestígio ao princípio da CONTINUIDADE REGISTRAL.
Ademais, cediço que os direitos aquisitivos oriundos da promessa de compra e venda poderão ser incluídos no Inventário e partilhados entre os herdeiros. Após a respectiva partilha, os herdeiros, agora titulares legítimos dos direitos, poderão em nome próprio promover a ação de adjudicação compulsória para obter a regularização do imóvel junto ao registro imobiliário. Tal medida assegura a correta titularidade e evita litígios futuros quanto à propriedade do bem.
Por fim, é imprescindível que os interessados avaliem a melhor estratégia para a regularização do imóvel, considerando as peculiaridades do seu caso concreto. A orientação e o acompanhamento por advogado especialista são fundamentais para garantir a adequada condução do procedimento, mitigando riscos e promovendo a segurança jurídica necessária à efetivação dos direitos patrimoniais.