A compra de um imóvel na planta é um dos investimentos mais significativos na vida de um cidadão, representando a concretização de um sonho. Contudo, essa jornada pode se transformar em um verdadeiro pesadelo, repleto de armadilhas contratuais e descumprimentos por parte das construtoras. Conhecer os principais problemas e, mais importante, as soluções cabíveis na Justiça, é fundamental para garantir seus direitos. A orientação de um advogado especialista em direito imobiliário desde o início pode prevenir litígios e assegurar a melhor condução do caso.
O problema mais notório é, sem dúvida, o atraso na entrega da obra. Muitas construtoras não cumprem o prazo prometido, mesmo após o esgotamento da cláusula de tolerância de 180 dias (considerada legal pelo STJ, Tema 996). Quando isso ocorre, a Justiça oferece soluções robustas: o comprador pode exigir uma indenização mensal por lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo pelo que deixou de ganhar com um possível aluguel. Além disso, é possível pleitear a inversão da multa contratual (Tema 971 do STJ) ou, em último caso, solicitar a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, garantindo a devolução de 100% dos valores pagos, com correção e juros (Súmula 543 do STJ).
Outra grande fonte de conflitos é a discrepância entre o projeto prometido e o imóvel efetivamente entregue. Acabamentos de qualidade inferior, metragem a menor ou a supressão de itens de lazer na área comum são queixas comuns. O Código de Defesa do Consumidor é claro: toda publicidade e memorial descritivo vinculam o fornecedor. Diante dessa falha, o adquirente pode ingressar com uma ação para exigir o abatimento proporcional do preço, uma indenização pela desvalorização do bem ou, dependendo da gravidade, até mesmo a resolução do contrato.
Após o recebimento das chaves, os temidos vícios construtivos podem surgir. Infiltrações, rachaduras, problemas elétricos ou hidráulicos são defeitos que comprometem a segurança e a habitabilidade do imóvel. A construtora possui uma responsabilidade legal pela solidez da obra, que se estende por anos. A solução judicial é acionar a construtora para que realize os reparos necessários ou, caso não o faça, para que custeie o conserto a ser feito por terceiros, além de uma possível indenização por danos morais e materiais decorrentes do problema.
A imposição de cobranças e taxas abusivas também figura entre os principais problemas. A cobrança de taxa de condomínio e IPTU antes da efetiva entrega das chaves é ilegal, pois a responsabilidade só nasce com a posse do imóvel. Da mesma forma, taxas de "anuência" para cessão de contrato ou a controversa taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária) são consideradas abusivas pelo Judiciário. A solução é ingressar com uma ação de repetição de indébito, solicitando a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, conforme o Código de Defesa do Consumidor.
Por fim, os problemas com a documentação do imóvel podem impedir a conclusão do negócio. O atraso na expedição do "Habite-se" pela construtora, por exemplo, trava a obtenção do financiamento bancário para quitação do saldo devedor e equivale, para todos os efeitos, ao atraso na entrega da obra. Outra questão é a hipoteca que a construtora firma com o banco financiador da obra. A Súmula 308 do STJ protege o comprador, determinando que essa hipoteca não tem eficácia contra ele. Caso a construtora não providencie a baixa do gravame após a quitação, uma ação de adjudicação compulsória pode ser ajuizada para garantir a transferência da propriedade livre de ônus.
Esses cenários demonstram a complexidade das relações contratuais na compra de um imóvel na planta. A legislação e a jurisprudência oferecem um forte amparo ao consumidor, mas a efetivação desses direitos exige uma atuação técnica e estratégica. A presença de um advogado especialista não é um custo, mas um investimento na segurança do seu patrimônio, guiando o comprador por entre as nuances legais para alcançar a solução mais justa e eficaz.
Portanto, ao se deparar com qualquer um desses problemas, a inércia não é uma opção. Buscar a orientação jurídica qualificada é o primeiro e mais crucial passo para transformar um potencial prejuízo em um direito efetivamente reparado, garantindo que o sonho da casa própria não termine em um litígio desgastante e infrutífero. A Justiça existe para reequilibrar a relação e proteger a parte mais vulnerável: o consumidor.