Em sede de Registros Públicos, via de regra, prevalecerá o princípio "TEMPUS REGIT ACTUM", segundo qual, a legislação da época da realização do ato (ou seja, o registro, feito agora, no caso) deverão ser observadas e satisfeitas. Em outras palavras, desimporta o momento da celebração da Escritura/Contrato, mas sim, importante será a data de sua apresentação ao Registro Imobiliário, já que o REGISTRO é feito com apoio nas Leis e regramentos vigentes ao tempo da sua feitura. Não por outra razão SUPLICAMOS sempre aos interessados que uma vez lavrado o título, seja o mesmo, imediatamente levado a REGISTRO...
No que diz respeito às Convenções de Condomínio, sabe-se que embora elas tenham validade independente do registro, só passam a ter oponibilidade "erga omnes" quando albergadas pelo fólio registral (art. 1.333 do CCB). Com a edição do novo Codex muitas modificações foram implementadas, porém, não atingindo o ato jurídico perfeito (ou seja, as convenções já feitas e registradas) - inexistindo aqui, inclusive, regra semelhante àquela do art. 2.031 que determinou PRAZO PARA ADEQUAÇÃO para Pessoas Jurídicas - fato que deve ser observado pelos Cartórios do RCPJ.
O Magistério do ilustre Jurista, Professor e Registrador CHRISTIANO CASSETARI (Registro de Imóveis I - Parte Geral. 2016) esclarece:
"(...) o momento de formação do título é diferente do momento da inscrição dele, podendo ocorrer situações em que existam alterações no contexto jurídico envolvendo o direito que façam com que ele tenha todos os requisitos necessários para inscrição no momento de formação do título, mas não o tenha no momento da inscrição. Assim, pelo princípio do 'TEMPUS REGIT ACTUM', o registrador deve analisar todos os requisitos do título no momento em que este é apresentado para a inscrição, independentemente do fato de que estes requisitos não fossem exigidos à época de sua formação. Deste modo, o registro é sujeito à lei vigente à época da apresentação do título para registro".
Se for o caso do registro agora, depois do CCB/2002, parece não restar dúvidas que a Convenção de Condomínio deverá sim observar as regras do CCB/2002, ainda que lavrada sob a égide do CCB/1916, como assentou com todo acerto o Conselho da Magistratura do TJRJ, senão vejamos:
"TJRJ. 0177921-74.2019.8.19.0001. J. em: 06/05/2021. CONSELHO DA MAGISTRATURA. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE DÚVIDA. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO LAVRADA EM 1978. EXIGÊNCIA DE RERRATIFICAÇÃO DA ESCRITURA PARA FAZER CONSTAR OS ARTIGOS 1.332 A 1.357 DO CÓDIGO CIVIL (...). SENTENÇA JULGOU A DÚVIDA PROCEDENTE. INCONFORMISMO. INTERPOSIÇÃO DE APELAÇÃO. (...). A IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO DA ESCRITURA APRESENTADA PARA REGISTRO DECORREU DE SUA APRESENTAÇÃO TARDIA PARA REGISTRO, POSTO QUE O TÍTULO SE REFERE A NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO HÁ QUASE QUATRO DÉCADAS. O ASSENTAMENTO ESTÁ SUJEITO À LEI VIGENTE AO TEMPO DA APRESENTAÇÃO DO TÍTULO, SEM QUE IMPORTE A DATA DA CELEBRAÇÃO DO AJUSTE CONTRATUAL. EXIGÊNCIAS PAUTADAS NOS PRINCÍPIOS REGISTRAIS DA LEGALIDADE E DA SEGURANÇA JURÍDICA (...)".