A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL já tem total aplicação no Brasil desde sua regulamentação pelo CNJ através do Provimento 150/2023 (DO. de 15/09/2023) que introduziu regras expressas no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. Necessário recordar que a Adjudicação Extrajudicial tem base legal no art. 216-B da Lei de Registros Públicos, introduzido pela importante Lei Federal 14.382/2022. Em resumo, através do referido procedimento poderá o interessado, sem a necessidade de um PROCESSO JUDICIAL, obter o registro do seu imóvel em seu nome junto ao Cartório do RGI desde que observados os requisitos legais, munido de Requerimento dirigido pelo ADVOGADO à Serventia Extrajudicial aparelhado com toda a documentação e especialmente ATA NOTARIAL confecionada por TABELIÃO DE NOTAS.
De início é importante observar que a via EXTRAJUDICIAL não elimina a possibilidade de ingresso pela via JUDICIAL (tal como se entende com remansosa tranquilidade no Inventário e na Usucapião Extrajudiciais). Nesse sentido a cristalina disposição do referido art. 216-B da já quase cinquentenária Lei 6.015/73:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo".
O fato de o interessado não poder arcar com as elevadas CUSTAS CARTORÁRIAS (aí englobados emolumentos e repasses obrigatórios) também não deve representar óbice para a realização pela via extrajudicial já que como se vê no parágrafo único do art. 440-C da regulamentação será possível ao interessado estar assistido por DEFENSOR PÚBLICO. Ora, não parece mesmo minimamente razoável que o procedimento mais "célere" e "vantajoso" seja permitido apenas àqueles que possam pagar as taxas cartorárias. Não é nem nunca foi esse o objetivo do legislador e muito menos dos postulados constitucionais que delegam ao particular as atividades do Estado. Logo, da mesma forma como acontece no INVENTÁRIO, DIVÓRCIO e SEPARAÇÃO EXTRAJUDICIAIS e na USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL entendemos que a via extrajudicial deve ser garantida inclusive para quem não pode pagar - sendo oportuno recordar que a bem da verdade os Delegatários são remunerados pelos ditos "atos gratuitos", ainda que muita gente não saiba.
O grande ponto em questão que deve ser sempre considerado na opção entre a via extrajudicial e a via judicial além da natural morosidade que decorre do absurdo volume de demandas na via judicial é de fato a complexidade da demanda, suas peculiaridades e o cenário apresentado pelas Serventias Extrajudiciais que deverão ser acionadas para a realização do procedimento.
Como se observa na regulamentação e do próprio artigo 216-B da Lei Registral, as Serventias Extrajudiciais que deverão funcionar neste procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial são o TABELIONATO DE NOTAS (que pode ser qualquer um e não apenas aquele da região, salvo se no caso do artigo 440-F houver necessidade de diligência ao local - o que não deve ser a regra), assim como o REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS para realizar as notificações de que trata o art. 440-T que - frisamos - deverá ser elaborado pelo Oficial do Registro de Imóveis que poderá se utilizar do Oficial Notificador presente no Cartório de RTD - além de, naturalmente, o REGISTRO DE IMÓVEIS competente para assentos registrais do imóvel em questão.
Observação importante se faz necessária quanto ao acesso remoto e totalmente eletrônico a tais serventias: o Tabelionato de Notas pode, com base nas regras do Provimento CNJ 149/2023 (que revogou o Provimento CNJ 100/2020) realizar a lavratura da ATA NOTARIAL de modo inteiramente remoto e eletrônico, bastando localizar o cartório desejado através do seu site ou contatos disponibilizados na Internet (lembrando mais uma vez que a lavratura da Ata Notarial para a Adjudicação Compulsória Extrajudicial pode ser feita por qualquer Cartório de Notas, desde que não haja necessidade de diligência ao local do imóvel). O Cartório de Títulos e Documentos, por sua vez, pode realizar as Notificações Extrajudiciais também de modo inteiramente eletrônico e remoto, estando os destinatários em qualquer lugar do País através da CENTRAL ELETRÔNICA DE TÍTULOS E DOCUMENTOS (https://www.rtdbrasil.org.br/) e, por fim, o Registro de Imóveis poderá prenotar e dar a devida tramitação ao procedimento também de forma remota e totalmente eletrônica com extrema facilidade através da Central Eletrônica operada pelo ONR (https://registradores.onr.org.br/).
Vê-se, portanto, que a via extrajudicial pode sim ser extremamente vantajosa do ponto de vista da interposição do procedimento e do acompanhamento já que em nada perde para o "PROCESSO ELETRÔNICO" judicial instituído pela Lei 11.419/2006. Ponderar também sobre os CUSTOS na via judicial em face dos CUSTOS na via extrajudicial (quando é claro, não seja o caso de gratuidade de justiça) será também importante já que como já vimos em sede de USUCAPIÃO a via extrajudicial pode acabar sendo demasiadamente onerosa para o usuário, esvaziando quaisquer "vantagens" em muitos casos. De toda forma, o que de fato será muito importante é a avaliação a ser feita pelo ADVOGADO sobre os detalhes, nuances e particularidades de cada caso concreto apresentado, além é claro do domínio da normatização extrajudicial específica para o caso além da normatização que serve de base para a seara extrajudicial (como a Lei 6.015/73, a Lei 8.935/94, os diversos atos normativos do CNJ, o Código de Normas local da região onde se dará o procedimento etc). Como se observa no brilhante julgado abaixo, haverá casos onde, por exemplo não restará possível a comprovação a rigor de todos os requisitos necessários à Adjudicação Compulsória porém, ainda assim, o direito deverá ser deferido. Será que nesses casos efetivamente contará o interessado com a atuação do Registrador Imobiliário a favor do seu pedido com a independência funcional que garante o art. 28 da LNR (assim como o par. 4º do art. 132 do NCN/2023)?
"TJRJ. 00040450520158190006. J. em: 02/02/2022. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO CELEBRADO HÁ MAIS DE 50 ANOS. RECONHECIMENTO DE PRESCRIÇÃO DE EVENTUAL DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso interposto contra sentença que EXTINGUIU O FEITO sem análise do mérito com fundamento em INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO do preço. 2. Promessa de compra e venda celebrada em 1966, com pagamento de sinal e mais 38 parcelas, mensais sucessivas, que findariam em setembro de 1968, tendo os autores afirmado que quitaram integralmente as prestações, NÃO POSSUINDO MAIS OS RECIBOS EM RAZÃO DO TEMPO DECORRIDO. 3. Parte ré que foi citada por edital, não havendo notícia de que tenha sido ajuizada qualquer demanda com vistas à cobrança de eventual débito atinente ao contrato em análise, transcorridos MAIS DE 50 anos desde a celebração do negócio jurídico. 4. Jurisprudência desta Corte Estadual no sentido de que, embora seja IMPRESCINDÍVEL, como regra, a prova da quitação do preço do imóvel para a sua adjudicação compulsória, caso seja demonstrado que a cobrança do preço da venda já se encontra atingido pela PRESCRIÇÃO, dispensa-se, EXCEPCIONALMENTE, a aludida prova. Precedentes. 5. Considerando o decurso do tempo que fundamenta a prescrição de eventual débito de parte do preço, a ausência de prova da quitação não justifica o indeferimento do pedido de adjudicação do imóvel, que não atende a nenhuma das partes, tendo em vista que é de interesse também do promitente vendedor a transferência da titularidade junto aos órgãos competentes. 6. Apelação da parte autora que se conhece e a que se dá PROVIMENTO".