Muitas famílias enfrentam a dúvida sobre a disponibilidade de um patrimônio quando este se encontra gravado com a cláusula de usufruto. É comum a percepção de que a existência desse ônus real impediria, de forma absoluta, a venda do imóvel até a sua extinção. No entanto, o ordenamento jurídico brasileiro e a consolidada jurisprudência dos tribunais superiores permitem a alienação, desde que observadas as distinções entre a nua-propriedade e o direito de fruição.
O usufruto, frequentemente instituído em processos de Divórcio ou doações em vida, desmembra os atributos da PROPRIEDADE. Enquanto o USUFRUTUÁRIO (quem detém o usufruto) possui o direito de usar e colher os frutos do bem, o NU-PROPRIETÁRIO detém a substância da coisa e o direito de dispô-la. Portanto, a resposta curta e juridicamente fundamentada é: sim, é perfeitamente possível vender um imóvel com usufruto.
1. A Natureza Jurídica do Desmembramento da Propriedade
Para compreender a viabilidade da venda, é necessário analisar o Artigo 1.228 do Código Civil, que define os poderes do proprietário: usar, gozar, dispor e reaver a coisa. No usufruto, as faculdades de "usar" e "gozar" são transferidas temporariamente ao usufrutuário. Contudo, a faculdade de "dispor" (vender, doar ou dar em garantia) permanece incólume com o nu-proprietário.
Embora o Artigo 1.393 do Código Civil vede a alienação do direito de usufruto em si (salvo ao proprietário da coisa), ele não proíbe a ALIENAÇÃO DA NUA-PROPRIEDADE. O que ocorre na prática é a transferência da titularidade do bem, que continuará gravado com o usufruto em favor do terceiro, respeitando o direito real de habitação ou percepção de alugueis já instituído. Ou seja, o bem continuará gravado com o usufruto, tal como instituído, mas não existe a impossibilidade de que os nu-proprietários alienem a nua-propriedade. Nesse sentido, é cristalina a lição da jurisprudência mineira:
"TJMG. 10313130230391001. J. em: 30/11/2016. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DOADO. GRAVADO COM USUFRUTO. POSSIBILIDADE. A existência do usufruto não impede a venda da nua-propriedade. Isso porque, a alienação não recai sobre os direitos reservados ao usufrutuário, mas apenas sobre a nua-propriedade, que pertence ao patrimônio de outrem".
Ademais, o usufrutuário não precisa nem mesmo dar uma suposta "anuência" concordando com a venda:
"TJMG. 00101292020188130447. J. em: 12/07/2022. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECADÊNCIA - INOCORRÊNCIA - ANUÊNCIA DA USUFRUTUÁRIA PARA ALIENAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE - DESNECESSIDADE - INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - VALIDADE DA AVENÇA. - A ação apresentada não se trata de anulação com fulcro no artigo 178 do CC e sim de declaração de nulidade da alienação por vício formal, qual seja, a ausência de consentimento da Apelante, usufrutuária do imóvel. (...) Por se tratarem de institutos diferentes, pode o proprietário alienar a nua propriedade (substância) sem sofrer qualquer tipo de interferência do usufrutuário, posto que esse goza apenas do direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (proveito), conforme artigo 1.394 do CC - É despicienda a concordância da Usufrutuária/Apelante quanto à alienação da nua propriedade, devendo, todavia, o Comprador/Apelado respeitar o usufruto até a sua extinção, nos termos do art . 1.410 do CC".
2. A Proteção do Usufrutuário e o Direito de Sequela
A venda da nua-propriedade não altera, por si só, a situação do usufrutuário. Isso ocorre devido ao princípio da sequela, um atributo dos direitos reais que permite ao titular exercer seu direito sobre a coisa, independentemente de quem seja o proprietário atual. No cenário em que o imóvel ficou com o usufruto em favor da genitora após o divórcio, ela poderá continuar residindo no local ou alugando-o, mesmo que os filhos vendam sua parte a terceiros.
- Sub-rogação de Vínculo: O novo comprador assume a posição de nu-proprietário, devendo respeitar integralmente o usufruto até que este se extinga (pela morte, pelo prazo ou por renúncia).
- Valor de Mercado: É importante notar que imóveis com usufruto costumam sofrer uma depreciação no valor de venda imediata, visto que o comprador não poderá imitir-se na posse direta de imediato.
3. Requisitos para a Eficácia da Venda
Para que a transação seja juridicamente segura e ganhe publicidade perante terceiros, o procedimento deve seguir rigorosos requisitos legais. A transparência na negociação é o que previne litígios futuros e garante a validade do negócio jurídico.
- Escritura Pública: A alienação deve ser formalizada obrigatoriamente por ESCRITURA PÚBLICA, conforme exige o Artigo 108 do Código Civil para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
- Registro de Imóveis: É indispensável o REGISTRO da transferência na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente para que a propriedade seja efetivamente transmitida.
- Anuência ou Ciência: Embora a lei não exija o consentimento do usufrutuário para a venda da nua-propriedade como se viu, é recomendável notificá-lo ou incluí-lo na Escritura para fins de clareza e evitar alegações de desconhecimento.
4. Consultoria Especializada e Segurança Jurídica
A alienação de bens gravados com ônus reais exige uma análise minuciosa da matrícula e das cláusulas de constituição do usufruto (se há cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade acessórias). A complexidade desses contratos demanda a orientação de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Sucessório.
Somente um profissional qualificado pode estruturar o negócio jurídico de modo a preservar os direitos da usufrutuária e garantir que os nu-proprietários exerçam seu direito de disposição sem nulidades. A segurança jurídica é o alicerce para que uma transação imobiliária não se transforme em uma disputa judicial de décadas.
A correta interpretação das cláusulas constantes na matrícula é essencial para evitar perdas financeiras e nulidades contratuais. Consulte um advogado especialista para conduzir o processo de forma célere e ética, garantindo que o patrimônio da sua família seja gerido com máxima proteção legal.