Comprei e paguei mas na hora de registrar apareceu um gravame de indisponibilidade. E agora?

Aqui mais do que nunca vemos a importância de se proceder ao REGISTRO da Escritura de Compra e venda imediatamente à sua LAVRATURA: não importará se ao tempo da lavratura (com a apresentação da Certidão de Ônus), nenhum gravame estiver presente na matrícula: se ao tempo do registro já constar qualquer gravame de indisponibilidade o acesso ao registro deverá ser impedido, com todo acerto. Temos que o RISCO foi implicitamente assumido pelo comprador, desidioso, na medida em que enquanto sua Escritura não for registrada, o vendedor ostentará a qualidade de PROPRIETÁRIO e poderá, inclusive, realizar nova venda (§1º, art. 1.245 do CCB/2002).

Mas e quando o problema diz respeito a GRAVAME DE INDISPONIBILIDADE que passou a existir no registro, depois da lavratura da Escritura - ESPECIALMENTE QUANDO O COMPRADOR É DESIDIOSO, NEGLIGENTE - e, porque não dizer, "dormiu"?

Bom, o direito não vai lhe socorrer... É preciso observar que a ordem de indisponibilidade impedirá sim atos de alienação voluntária, já que representa por si só inalienabilidade e impenhorabilidade do bem. Nesse caso deve ser observado o princípio basilar "TEMPUS REGIT ACTUM", segundo o qual desimporta o momento da celebração da Escritura, mas sim a data de sua apresentação ao Registro Imobiliário. Dessa forma, mesmo que a Escritura tenha sido lavrada anos antes dos gravames de indisponibilidade, se por ocasião da apresentação do título estas já se encontrarem inscritas, haverá, com toda razão, impedimento para o registro.

Nessa linha, decisão do TJRJ:

"0042836-87.2017.8.19.0001. J. em: 30/07/2020. CONSELHO DA MAGISTRATURA. Dúvida suscitada pelo Registrador do 9º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca da Capital decorrente do requerimento para o registro de ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, lavrada em 27.11.2015; escritura de promessa de compra e venda, lavrada em 23.08.94 (...). I - Oficial Registrador obstou o registro em razão de indisponibilidade (...). II - In casu, a indisponibilidade foi decretada pelo Juízo (...) no ano de 2016, posteriormente a lavratura das Escrituras de Compra e Venda (27/11/2015) e Escritura de Promessa de Compra e Venda (23/08/1994), sendo certo que elas NÃO FORAM DEVIDAMENTE REGISTRADAS no Fólio Real e, por conseguinte, não ocorreu a transferência de propriedade, a teor do artigo 1.245, § 1º do Código Civil, restando, pois, evidente que o gravame alcançou o imóvel em voga, que, por isso, não se encontrava livre e desembaraçado. III - Existência de constrição judicial obstaculiza os registros pretendidos, sendo imprescindível o prévio cancelamento da averbação de indisponibilidade, por ordem da autoridade que a determinou. (...) VI - Dúvida que se mostra pertinente e IMPEDE O REGISTRO pretendido (...)".