TJRJ. RGI. Exigência do prévio registro da Escritura de Promessa de Compra e Venda

Processo nº. 0002299-83.2016.8.19.0001

Trata-se de procedimento de jurisdição voluntária, por meio do qual o Oficial do 9º Ofício do Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro suscita dúvida em face do requerimento de registro de escritura pública de compra e venda referente ao imóvel situado na Rua Comandante Rubens Silva, número 700, apartamento 407 do bloco 2. O Oficial obstou o registro da escritura de compra e venda prenotada sob o nº 1.664268 sob exigência de apresentação da escritura de promessa de compra e venda citada no título para registro. Com a inicial vieram os documentos de fls. 3/37. Regularmente notificada, a parte interessada quedou-se inerte. Em parecer final de fls. 40, o Ministério Público opinou pela procedência da exigência. É o Relatório. Decido.

Trata-se de procedimento de Dúvida suscitado pelo Oficial do 9º Ofício do Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro em razão do requerimento de registro de escritura pública de compra e venda referente na Rua Comandante Rubens Silva, número 700, apartamento 407 do bloco 2. O Oficial obstou o registro da escritura de compra e venda sob a exigência de apresentação para registro da escritura de promessa de compra e venda, citada no título. Aduz que após a celebração do contrato preliminar, o outorgante comprador teria casado.

Não se justifica a exigência, uma vez que o título apresentado para registro é suficiente para constituir o direito real pretendido, efetivando a transmissão do bem. Primeiramente, sendo idênticos os outorgantes que figuram em ambos os contratos, não há se falar em qualquer interrupção na cadeia dominial, preservando-se, assim, a obediência ao princípio da continuidade registral (art.195, da Lei 6.015/73).

Com efeito, a efetivação de registro de compra e venda definitiva sem o prévio registro de contrato preliminar que lhe antecedeu não configura qualquer violação ao princípio da continuidade registral.

Não se discute que o contrato preliminar de promessa de compra e venda pode ser levado a registro, consoante dispõe o parágrafo único do artigo 463 do Código Civil. Contudo, referido registro somente se faz necessário para produzir eficácia a terceiros, como se depreende do Enunciado n.º 30 do CJF: ´A disposição do parágrafo único do artigo 463 do novo CC deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros´.

Destarte, o registro somente se faz obrigatório como condição para que lhe seja conferida eficácia real e erga omnes, de forma que a promessa de compra e venda não constante da matrícula produz efeitos obrigacionais somente entre as partes contratantes. No entanto, o prévio registro da promessa de compra e venda não pode ser erigido à condição obrigatória para se registrar o contrato definitivo celebrado, uma vez que sua ausência em nada viola os princípios do sistema registral. Nessa esteira, vale transcrever os ensinamentos de Luiz Guilherme Loureiro, em sua obra Registros Públicos - Teoria e Prática - 4ª edição - pag. 316:

O princípio da continuidade não exige o registro anterior de promessa de venda que anteceder a escritura definitiva de compra e venda. O registro do contrato preliminar é optativo, não cabendo ao registrador impor sua inscrição prévia para o ingresso da escritura definitiva. O promitente comprador do imóvel, quando no contrato não tiver sido estipulada cláusula de arrependimento, pode registrar seu título para obter um direito real oponível erga omnes (direito real de aquisição). Entretanto, se não optar pelo registro, será titular de um direito obrigacional que o vincula unicamente ao compromissário vendedor. (original sem grifo)

O princípio da continuidade registral visa a evitar a existência de lacunas na cadeia dominial, de tal forma que somente se admite o ingresso do título no fólio real diante da identidade entre aquele em cujo nome encontra-se registrado o bem e o que figura como proprietário e alienante no documento apresentado para registro. No caso em tela, pretende-se registrar escritura de compra e venda, em que figura como outorgante vendedora a mesma pessoa que consta na matrícula como titular da propriedade do referido imóvel. Não há, consequentemente, qualquer ruptura na cadeia dominial, uma vez que há perfeita confrontação entre o outorgante vendedor da escritura que se pretende registrar e o proprietário constante na matrícula do imóvel. Importante ressaltar que não se descura do entendimento esposado no Mandado de Segurança nº 02.493/2004, prolatado pelo Órgão Especial do Egrégio TJERJ. Entretanto, entende-se por adotar a posição que prevalece atualmente na jurisprudência, de desnecessidade de registro prévio do contrato de promessa de compra e venda para a realização do registro da escritura de compra e venda. Após várias decisões análogas sobre a matéria aqui tratada, consolidou-se o entendimento do Egrégio Conselho da Magistratura por meio do Enunciado nº 8:

8. Desnecessária a exigência do registro da promessa de compra e venda para fins de registro de escritura definitiva de compra e venda, desde que preservada a cadeia sucessória dominial, e respeitado o Princípio da Continuidade Registral.´

No mesmo sentido, colacionam-se recentes julgados do Egrégio Conselho da Magistratura no TJERJ:

REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DO 9º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL. Sentença de improcedência. Requerimento para registro de escritura de compra, venda e cessão de imóvel com menção expressa a contratos preliminares. Exigência de prévio registro de contratos de promessa de compra e venda e de promessa de cessão. Inocorrência de ruptura na cadeia dominial. Entendimento consolidado neste egrégio Conselho da Magistratura no Enunciado nº 8 (´Desnecessária a exigência do registro da promessa de compra e venda para fins de registro de escritura definitiva de compra e venda, desde que preservada a cadeia sucessória dominial, e respeitado o Princípio da Continuidade Registral.´ CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA (Processo nº 0479982-68.2015.8.19.0001, Des(a). DENISE NICOLL SIMÕES - Julgamento: 01/06/2017 - CONSELHO DA MAGISTRATURA)

REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DO 9º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL. Requerimento para registro de escritura de compra e venda e cessão de direitos. Exigência de apresentação do instrumento particular de promessa de venda, bem como da prova de representação de outorgante vendedora que na assinatura da escritura foi representada por seu marido. Inocorrência de ruptura na cadeia dominial. Entendimento consolidado neste egrégio conselho da magistratura no enunciado nº 8 (desnecessária a exigência do registro da promessa de compra e venda para fins de registro de escritura definitiva de compra e venda, desde que preservada a cadeia sucessória dominial, e respeitado o princípio da continuidade registral.¿). Procedência da segunda exigência formulada. Procedimento de dúvida não é o meio jurídico adequado ao atendimento das exigências formuladas pelo registrador, mas sim à sua impugnação, para que o juízo decida acerca da procedência ou improcedência das mesmas. A apresentação de documentação exigida, no curso do procedimento, não é motivo para considerar superada a exigência. DÚVIDA PARCIALMENTE PROCEDENTE. REFORMA DA SENTENÇA. (Processo nº 0194751-57.2015.8.19.0001, Des(a). SUIMEI MEIRA CAVALIERI - Julgamento: 26/10/2017 - CONSELHO DA MAGISTRATURA)

O fato de o comprador ter contraído matrimônio em nada altera a conclusão, considerando que a transmissão do direito real somente se opera com o devido registro na matrícula do imóvel. Dessa forma, não tendo sido registrado o contrato preliminar, o promitente comprador era titular, unicamente, de direitos obrigacionais. Ocorrendo o registro da compra e venda após o casamento, ocorrerá, em regra, a comunicabilidade do bem. Ressalta-se que o interessado não requereu a averbação de qualquer incomunicabilidade, sendo presumível a comunicação do bem adquirido durante o casamento. Assim, por toda a prova dos autos e com fulcro no entendimento doutrinário e jurisprudencial predominante, há de se afirmar que não subsiste fundamentação legal para referida exigência.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a exigência, devendo o senhor oficial proceder ao registro do título apresentado. Na forma do art. 48, § 2º, da LODJERJ, determino a remessa dos autos para o Eg. Conselho da Magistratura, para reexame obrigatório. Sem custas. Com o trânsito, aplique-se o previsto no inciso II do art. 203 da Lei nº 6.015/73. Dê-se ciência ao MP e ao suscitante. Com o trânsito em julgado, dê-baixa e arquivem-se.