Meu imóvel foi SUPERVALORIZADO na hora do ITBI para a Escritura. E agora?

Pode acontecer, por ocasião da preparação do ITBI, da Fazenda Municipal atribuir um valor que destoa da realidade para o imóvel objeto da COMPRA fazendo com que o imposto devido se torne, consequentemente, ABUSIVO na medida em que cotado sobre base de cálculo irreal.

O problema parece vir em cadeia já que pelas regras para cotação da lavratura da ESCRITURA assim como do REGISTRO IMOBILIÁRIO serão considerados pelos Oficiais o MAIOR VALOR entre o valor atribuído pelas partes, o valor de IPTU e o valor considerado para fins de ITBI, conforme apontam as notas integrantes da Portaria CGJ/RJ 74/2013 que consolida entendimentos sobre custas e emolumentos:

Quando o valor declarado para o ato for diverso do atribuído pelo Poder Público, para efeito de qualquer natureza, os emolumentos serão calculados pelo MAIOR VALOR".

E como fica então neste caso, quando a Fazenda Municipal lança o ITBI com base de cálculo surreal?

É preciso ter em mente que a Fazenda vai utilizar como base de cálculo para fins de ITBI o valor de mercado do imóvel. Na hipótese de discordância com o valor atribuído será necessário proceder conforme regramento municipal (já que a legislação que trata do ITBI é Municipal) para impugnar o valor lançado, postulando a REVISÃO. Por certo será necessário juntar ao procedimento administrativo ELEMENTOS QUE FUNDAMENTEM o pedido de revisão do valor venal do imóvel, objetivamente.

Certo é que, não sendo procedida a revisão pela Fazenda Municipal, restará ao Contribuinte/Adquirente a postulação na via judicial para a revisão do valor, embasado em provas da ilegalidade sofrida:

"TJRJ. 02953203720138190001. J. em 28/11/2017. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE LANÇAMENTO DE CRÉDITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. (...) PROVA PERICIAL QUE COMPROVA QUE O VALOR VENAL PRATICADO PELA MUNICIPALIDADE NÃO CORRESPONDE AO VALOR DE MERCADO DO BEM (...). 2. Imóvel localizado na Avenida Marechal Rondon, nº 539, no Bairro de São Francisco Xavier, Município do Rio de Janeiro, cujo valor venal foi avaliado pelo Fisco Municipal em R$ 9.281.991,17 (nove milhões, duzentos e oitenta e um mil, novecentos e noventa e um reais e dezessete centavos). 3. Laudo pericial que considerou o valor venal do imóvel no montante de R$ 5.724.800,00 (cinco milhões, setecentos e vinte e quatro mil e oitocentos reais). 4. Sistema do livre convencimento motivado, garantido pela Constituição Federal bem como pelo Novo Código de Processo Civil, no artigo 371. 5. Princípio da legalidade estrita que vincula a Administração Pública a proceder de acordo com as balizas estampadas no artigo 14, § 1º, da Lei Municipal nº 1.364/88, que prevê como base de cálculo do ITBI, o valor corrente de mercado do bem ou do direito. 6. Manutenção da R. Sentença de procedência do pedido. 7. Negativa de provimento ao recurso".