Seção XIX – Da adjudicação compulsória
Art. 1.255. Sem prejuízo da via judicial, faculta-se que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão seja feita extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do bem.
Art. 1.256. Na adjudicação compulsória deverá ser demonstrada a impossibilidade do registro pelas vias ordinárias.
Parágrafo único. A prestação de declarações falsas na justificação poderá configurar crime de falsidade, sujeitando o infrator às
penas da lei.
Art. 1.257. Com o registro do parcelamento do solo urbano, poderão ser registrados, para os fins dos artigos 26, § 6º, e 41 da Lei nº 6.766/1979, os compromissos de compra ou reserva de lote devidamente quitados.
§ 1º. Presume-se a quitação com o comprovante do pagamento da última parcela do preço aquisitivo (art. 322 do CC).
§ 2º. A prova de quitação poderá ser substituída por certidão forense de inexistência de ação de cobrança ou de rescisão contratual, bastando esta última se já decorrido o prazo de prescrição da pretensão ao recebimento das prestações.
§ 3º. Não havendo dúvida quanto à determinação e individuação do imóvel, o registro do título poderá ser feito ainda que não haja perfeita coincidência em sua descrição do imóvel com a do registro anterior.
§ 4º. Regularizado o parcelamento, se tiverem sido efetuados os depósitos de que trata o artigo 38 da Lei nº 6.766/1979, o juiz competente, ouvidos todos os interessados e o Ministério Público, determinará o levantamento a favor de quem de direito.
§ 5º. Em caso de impugnação que envolva matéria de alta indagação, as partes serão remetidas às vias ordinárias.
Art. 1.258. São legitimados a requerer a adjudicação, o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.
§ 1º. Havendo processo judicial em curso, pode ser solicitada, a qualquer momento, a sua suspensão pelo prazo de 60 (sessenta) dias ou a desistência para promoção da via extrajudicial.
§ 2º. Homologada a desistência ou deferida a suspensão, poderão ser utilizadas no registro de imóveis as provas produzidas na via judicial.
Art. 1.259. O requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos no artigo 319 do Código de Processo Civil, bem como indicará:
I – o imóvel com suas características e também as pessoas com quem foi celebrada a promessa de venda, seus cônjuges e companheiros;
II – as promessas, cessões, promessas de cessões ou sucessões, bem como as pessoas nelas envolvidas, quando for o caso, o que se estende aos cônjuges e companheiros;
III – a menção ao inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena, bem como as tentativas feitas para a obtenção desse título, seja particular ou de forma pública, evidenciando dificuldade ou impossibilidade;
IV – menção à existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel a ser adjudicado, com a referência às respectivas datas de ocorrência, podendo a sua averbação ser feita em momento posterior ao registro da adjudicação, sem que isso prejudique a especialidade objetiva;
V – o número da matrícula ou transcrição do imóvel adjudicando ou a matrícula de origem do empreendimento; e
VI – declaração do valor atual de mercado atribuído ao imóvel adjudicando.
Art. 1.260. O requerimento será assinado por advogado constituído pelo requerente e instruído ao menos com os seguintes documentos:
I – instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;
II – indicação do cadastro nos órgãos municipais ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel adjudicando;
III – as promessas, cessões, promessas de cessões ou sucessões;
IV – quaisquer documentos que comprovem tentativas de obtenção do título capaz de transmitir o domínio, antes do pedido de adjudicação, se houver;
V – certidões negativas fiscais do imóvel ou a declaração de dispensa por parte dos requerentes, com ciência de que pretéritas dívidas fiscais podem acompanhar o imóvel;
VI – comprovante do pagamento do imposto de transmissão incidente sobre a aquisição pela adjudicação ou de sua isenção; e
VII – comprovante do pagamento integral do preço do imóvel, por meio de declaração escrita do credor ou de apresentação da quitação da última parcela do preço avençado, recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida, certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente demonstrando a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação (art. 1.257, § 2º) ou outro meio de prova inequívoca.
§ 1º. O requerimento será instruído com tantas cópias quantas forem as pessoas a serem notificadas, que sejam titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados sobre o imóvel adjudicando.
§ 2º. O documento oferecido em cópia poderá, no requerimento, ser declarado autêntico pelo advogado, sob sua responsabilidade pessoal, sendo dispensada a apresentação de cópias autenticadas.
§ 3º. Independentemente do regime de bens, dispensa-se o consentimento do cônjuge no requerimento de adjudicação compulsória.
§ 4º. O requerimento poderá, facultativamente, ser instruído por ata notarial, especialmente para a comprovação de fatos que não estejam demonstrados por documentos, podendo ser tomadas declarações de testemunhas, alertadas a respeito de que a prestação de declaração falsa configura crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
§ 5º. O tabelião de notas do município da localização do imóvel poderá comparecer ao imóvel adjudicando para realizar diligências que julgar necessárias à lavratura da ata notarial.
§ 6º Podem constar da ata notarial imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas e mesmo declarações do requerente, sempre que estas forem úteis.
§ 7º. Finalizada a lavratura da ata notarial facultativa, o tabelião deve cientificar o requerente e consignar que a ata não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução do requerimento extrajudicial de adjudicação compulsória para processamento perante o registro de imóveis.
Art. 1.261. No caso de unidade condominial, não é necessária a prévia prova de quitação das cotas de despesas comuns, dada a natureza propter rem da obrigação.
Art. 1.262. O requerimento, juntamente com todos os documentos que o instruírem, será autuado pelo oficial do registro de imóveis competente, prorrogando-se os efeitos da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido, salvo a suscitação de dúvida.
§ 1º. Todas as notificações destinadas ao requerente serão efetivadas na pessoa do seu advogado, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens.
§ 2º. A desídia do requerente, dela previamente alertado com prazo de 20 (vinte) dias úteis para diligenciar, poderá acarretar o arquivamento do pedido, com perda da eficácia da prenotação.
Art. 1.263. A notificação dos requeridos poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.
§ 1º. A notificação também pode ser feita pelo registro de títulos e documentos (art. 1.011 e seguintes), adiantando o requerente as despesas.
§ 2º. A notificação poderá ainda ser realizada por carta com aviso de recebimento, devendo vir acompanhada de cópia do requerimento inicial e de referência aos documentos apresentados.
§ 3º. Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, serão também notificados os respectivos cônjuges ou companheiros, salvo se casados ou conviventes pelo regime da separação de bens.
§ 4º. Deverá constar expressamente na notificação a informação de que o transcurso do prazo de 15 (quinze) dias úteis, sem manifestação do titular do direito sobre o imóvel, consistirá em anuência presumida ao pedido de reconhecimento extrajudicial da adjudicação compulsória do bem imóvel.
§ 5º. O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo para isso prescindível a assistência de advogado.
§ 6º. A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação, mediante assinatura de certidão específica de concordância que lavrará no ato.
§ 7º. Sendo o requerido pessoa jurídica, será válida a entrega da notificação a pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências.
§ 8º. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de adjudicação compulsória, caberá ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum perante o juízo competente. Não impedirá o prosseguimento do procedimento da adjudicação compulsória a impugnação injustificada, cabendo ao interessado, se desejar, o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do artigo 198 da Lei nº 6.015/1973.
§ 9º. Considera-se injustificada a impugnação quando:
I – já tenha sido examinada e refutada pelo juízo competente em matéria de registros públicos;
II – genérica ou quando o interessado se limite a dizer que a adjudicação pretendida atinge seu direito de propriedade sem apresentar fundamentos e indícios mínimos a tanto;
III – não contenha exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; e
IV – suscite matéria absolutamente estranha ao procedimento.
Art. 1.264. Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal no endereço fornecido, bem como se não for caso de notificação por hora certa, será realizada por edital ao notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível. O edital será publicado, por duas vezes, eletronicamente, na forma do Provimento CGJ nº 56/2018, pelo prazo de 15 (quinze) dias úteis cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.
§ 1º. Admite-se a notificação pessoal por correio com AR.
§ 2º. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos artigos 252 a 254 do Código de Processo Civil.
§ 3º. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a notificação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
§ 4º. O edital de que trata o caput conterá:
I – o nome e a qualificação completa do requerente;
II – a identificação do imóvel adjudicando com o número da matrícula, quando houver, sua área superficial e eventuais acessões ou benfeitorias nele existentes;
III – os nomes dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados e averbados na matrícula do imóvel adjudicando; e
IV – a advertência de que a não apresentação de impugnação no prazo previsto neste artigo implicará anuência presumida ao pedido de reconhecimento extrajudicial de adjudicação compulsória.
Art. 1.265. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel adjudicando ter falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais indicados pelo requerente, bastando a notificação do inventariante, se houver.
Art. 1.266. Em caso de impugnação fundamentada do pedido de adjudicação compulsória apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel adjudicando, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas.
Parágrafo único. Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação mencionada no caput, persistindo a impugnação, o oficial de registro de imóveis lavrará relatório circunstanciado e entregará os autos do pedido de adjudicação ao requerente, mediante recibo, caso em que a parte requerente poderá emendar a petição inicial, adequando-a ao procedimento judicial e apresentá-la ao juízo competente da comarca de situação do imóvel adjudicando.
Art. 1.267. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.
§ 1º. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos, os fatos alegados e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o oficial de registro do imóvel, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do artigo 381 e ao rito previsto nos artigos 382 e 383 do Código de Processo Civil.
§ 2º. Se ao final ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, bem como a ausência ou insuficiência de documentos, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada.
§ 3º. A rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória no foro competente.
§ 4º. A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de 15 (quinze) dias úteis, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição.
Art. 1.268. A adjudicação compulsória independe da inscrição do compromisso de compra e venda ou de cessão no registro imobiliário, quando não houver direitos contraditórios inscritos.
Parágrafo único. O requerente deverá formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições que impeçam o registro da adjudicação diretamente aos credores ou à autoridade que emitiu a ordem.
Art. 1.269. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da adjudicação compulsória.
§ 1º. A existência de ordem de indisponibilidade contra o proprietário tabular não impede o deferimento da adjudicação, mas o seu registro fica condicionado a que antes seja feito o seu cancelamento, salvo se a quitação ou o registro da promessa forem anteriores à inscrição da indisponibilidade.
§ 2º. A requerimento do interessado é possível a expedição de certidão de decisão de deferimento para providências complementares, preparatórias e necessárias ao registro na matrícula do imóvel.
Art. 1.270. Em qualquer caso, o interessado poderá suscitar o procedimento de dúvida (art. 198 da Lei nº 6.015/1973).