A adjudicação compulsória pode representar a solução para a regularização de imóveis cuja compra foi realizada porém permanecem irregulares por não contarem com Escritura e Registro, tal como determina o Código Civil em seu artigo 1.245 para a correta transmissão de bens imóveis entre vivos. Não são poucos os casos de imóveis assim negociados cuja transação não evoluiu para a entrega da Escritura definitiva que permitirá o registro no RGI e com isso a necessária atualização para constar como novo proprietário o adquirente/comprador. Reza o referido artigo 1.245 do Código:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".
Como sempre destacamos aqui, a realização da Promessa de Compra e Venda já confere ao adquirente "direito pessoal". A partir do momento em que a referida promessa é registrada no Cartório do RGI temos em favor do adquirente um "plus" com o nascimento em seu favor do "direto real", nos termos do art. 1.417 do Código Civil que por sua vez assegura:
"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e REGISTRADA NO CARTÓRIO de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel".
O registro da Promessa é medida que sempre recomendamos para especial garantia e segurança do comprador, ainda que no início da negociação e ainda distante da quitação e recebimento da Escritura definitiva. O referido registro conferirá publicidade e oponibilidade ao contrato preliminar entabulado com o proprietário do bem, dando maior segurança jurídica principalmente ao comprador. De toda forma, é importante sabe que a Adjudicação Compulsória de que trata o art. 1.418 do CCB pode ser manejada pelo interessado mesmo que o registro da Promessa não tenha sido feita, como já estabeleceu o STJ através da Súmula 239 ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis").
Antes de escolher entre a via judicial (ainda permitida) ou a via extrajudicial, inaugurada pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos, introduzida pela Lei 14.382/2022 e regulada pelo art. 440-A e seguintes do Provimento CNJ 149/2023 é preciso considerar diversos aspectos, dentre eles a COMPLEXIDADE DO CASO já que, tal como ocorre com o Inventário Extrajudicial e a Usucapião Extrajudicial, a experiência prática tem demonstrado que a via extrajudicial embora muito interessante e mais célere não é recomendada para casos de maior complexidade, já que no seu traçado desenhado pelas normatizações, o Oficial do Registro Público condutor dos procedimentos não detém a envergadura existente no âmbito judicial para a solução de diversos incidentes - sendo importante considerar que muitas vezes uma questão poderá desaguar na instauração de um procedimento de Dúvida (art. 198 da LRP) o que pode esvaziar por completo a alardeada "celeridade" da via extrajudicial. Não por outra razão nossa recomendação sempre antes de iniciar esse tipo de procedimento é pela análise cuidadosa e prévia de cada caso.
Em média a solução em um procedimento de Adjudicação Compulsória Judicial pode demorar de 1 (um) a 3 (três) anos porém, em se tratando de demanda judicial, não pode o Advogado jamais garantir nem o resultado e muito menos o tempo de duração da demanda, o que torna extremamente tormentoso responder a esse recorrente questionamento das partes. Não por outra razão esse prazo citado pode ser ainda maior, ou menor. Na via extrajudicial o cenário é o mesmo, ainda que seja constante a promessa de "celeridade" e as etapas do procedimento pareçam ser mais simples: enquanto na via judicial podemos visualizar, em resumo, o procedimento com as etapas do protocolo da petição inicial, citação do(s) réu(s), produção de provas, prolação da sentença, trânsito em julgado e expedição de Carta de Sentença que servirá de título para registro no Cartório do RGI, na via extrajudicial o procedimento (que também deve ter assistência obrigatória de Advogado) se desenvolve junto ao Cartório de Notas para a elaboração da ATA NOTARIAL (cujo valor deve ser considerado já que não é exigida na via judicial) e junto ao Cartório do Registro de Imóveis que promoverá todo o processamento do pedido, inclusive com a realização das Notificações com a conclusão ao final da decisão o Oficial que poderá ser ou não pelo deferimento e registro da adjudicação compulsória.