Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10000191343037001 MG
Inteiro Teor
Apelação cível - Procedimento de dúvida registrária - Pedido de usucapião extrajudicial - Promessa de compra e venda - Posterior cessão de direitos - Títulos justos - Juízo prudencial da qualificação - Natureza jurídica, conceito e definição - Exigências formuladas para o registro de escritura pública em detrimento da opção pelo pedido extrajudicial de usucapião - Inadequação e impropriedade - Instrução do pedido de usucapião extrajudicial - Deficiência - Poder-dever do oficial registrador na qualificação dos títulos e saneamento do pedido de usucapião extrajudicial - Princípio da legalidade - Regularização de documentos e apresentação de outros - Possibilidade Imprescindibilidade - Recurso ao qual se dá parcial provimento.
1. A opção pelo pedido extrajudicial de declaração acerca da prescrição aquisitiva da propriedade de imóvel em detrimento do registro de anterior escritura pública não indica, por si só, má-fé do interessado em burlar o Fisco, dado presumir-se de antemão, em Direito, apenas a boa-fé.
2. A usucapião é modalidade originária de aquisição da propriedade prevista em leis federais, bem como em normativa específica da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento 65, de 14 de Dezembro de 2017).
3. O instrumento de promessa e a escritura de compra e venda de imóvel, bem como a cessão de tais direitos, são compreendidos na acepção jurídica de justo título igualmente no pedido de usucapião extrajudicial (art. 13, § 1º, I e II, do Provimento 65/2017 da Corregedoria Nacional de Justiça).
APELAÇÃO CÍVEL 1.0000.19.134303-7/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - VARA DE REGISTROS PÚBLICOS - APELANTE (S): IRLO DE MORAES - INTERESSADO (A)(S): OFICIAL SUBSTITUTO DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE BELO HORIZONTE
A C Ó R D Ã O
Vistos etc., acorda, em Turma, a 2ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em dar parcial provimento ao recurso, com recomendação.
DES. MARCELO RODRIGUES
RELATOR
Desembargador MARCELO RODRIGUES
RELATOR
V O T O
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Irlo de Moraes, nos autos qualificado, em face da sentença (ID 64292889) pela qual foi julgada procedente a dúvida, tidas, pois, como pertinente uma das exigências formuladas pelo Oficial Substituto do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte quanto ao pedido de usucapião extrajudicial.
Ao interessado restou o ônus do pagamento das custas processuais, nos termos do artigo 207 da Lei 6.015 de 1973.
Em suas razões recursais (ordem 26) o apelante insurge-se contra a sentença ao argumento de que foram apresentados todos os documentos que comprovam os requisitos da usucapião, não havendo falar em burla do recorrente para deixar de pagar tributos, devendo ser presumida a sua boa-fé.
Salienta que a mera suspeita do delegado do serviço imobiliário, afinal acolhida pelo sentenciante, de que não haveria negativa do vendedor em outorgar a escritura não reflete a verdade. Acrescenta, impedimento oposto ao recorrente de adquirir a propriedade por meio da usucapião é ofensa direta ao seu direito de propriedade e que, preenchidos os requisitos legais, a decisão é meramente declaratória.
Sem contrarrazões.
A Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se à ordem 34.
É o relatório.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Após minuciosa análise dos autos, tenho que a sentença deve ser reformada em parte.
Trata-se de procedimento de dúvida registrária suscitado pelo Oficial Substituto do 1º Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Belo Horizonte no seio de pedido de usucapião extrajudicial dos imóveis constituídos pelas salas 402 e 403, com fração de 0,014469 cada, do Edifício Montechiaro, situado na Rua Rodrigues Caldas, 670, Bairro Santo Agostinho, construído no Lote 1 do Quarteirão 22 da 12ª Seção Urbana desta Capital.
A sentença apelada concluiu pela procedência da dúvida suscitada, ao fundamento de que, inexistindo plausibilidade de que exista negativa do vendedor em outorgar a escritura de compra e venda definitiva, não há falar em usucapião, sob pena de institucionalizar o desvirtuamento do instituto.
Não tratou, menos ainda decidiu - como de resto deveria - acerca das demais exigências formuladas pelo suscitante.
E aqui, já no preambulo deste voto, cabe tecer algumas breves considerações sobre a narrativa empregada na sentença ora combatida.
A dúvida (rectius: o procedimento de dúvida registrária) não é 'criada' (sic), quando muito suscitada (art. 198, da LRP) ou declarada (art. 30, XIII, da Lei dos Cartórios), menos ainda o fora por 'tabelião' (sic), mas sim por oficial registrador, no caso, do 1º Serviço de Registro de Imóveis local.
A quem ignore tais diferenças, ditas mesmo elementares ou essenciais que cercam as atividades do extrajudicial, assim como as singulares atribuições de cada um dos profissionais do direito aos quais tais normas se dirige, nomeadamente os magistrados em atividade na dita especializada Vara de (rectius: dos) Registros Públicos da comarca da Capital, como de resto à generalidade de diretores de foros e da magistratura - afinal, desde a origem somos quase todos juízes de Direito (e do Direito) -, sua importância estratégica ao Poder Judiciário estadual, a par ainda da notável colaboração à segurança jurídica preventiva, recomenda-se, no mínimo, uma breve e simples - conquanto atenta -, incursão no texto da Lei 8.935, de 18 de Novembro de 1994.
Feito o reparo, é através da qualificação que o oficial registrador conforma a segurança jurídica, em juízo cautelar e prudencial, amparado pelo postulado da legalidade, um dos quatro principais objetivos de toda legislação concernente aos registros públicos, mas, talvez, aquele de finalidade mais intensa.
Qualificar é atestar possuir certa qualidade em ordem a determinado fim. Por meio deste juízo prudencial, afirma-se ou nega-se a aptidão de um título a ser inscrito no fólio real.
A função qualificadora do registrador é típica de um profissional do direito dedicado à prevenção dos litígios, exercendo-se, em sua ordem, com independência só submetida à observância da lei e aos limites dos documentos e dos registros a que, em cada caso, deva referir-se o juízo qualificador.
Trata-se de operação formalmente intelectiva por meio da qual se expressa a legalidade. Compreende um juízo de controle jurídico acerca da inscrição de um título singular, já prenotado. A atividade busca, imediata e diretamente, à consecução de interesse do Bem Comum. E o Bem Comum abarca os valores da Justiça e da Segurança. Sobretudo por que, cada qual a seu feitio, as exigências de uma constituem, ao mesmo tempo, as exigências da outra.
É, portanto, ação obrigatória e fundamental ao objetivo de instituir a segurança jurídica. Sem a etapa da qualificação obrigatória, os registros públicos complacentemente acolheriam títulos de qualquer e de todos os modos, por suposto aqueles viciosos. Resulta, pois, de atividade pessoal e mesmo típica da virtude da prudência, elaborada com o auxílio das consciências moral e profissional do operador do direito.
Deriva, como dito, da prerrogativa da independência. Neste sentido apregoa Ricardo Dip:
Qualificar, no registro, é uma ação independente -in suo ordine -, quer dizer, sem prejuízo de revisões e, antes, de determinados limites, que são os ditados pelos documentos exibidos ao registrador, pelas inscrições tabulares que lhes corresponda e ainda pelas normas legais em vigor. Demasiado seria pensar fosse a qualificação registral um juízo arbitrário, despótico, que se dirigisse à segurança jurídica por meio de uma ilimitada insegurança quanto aos juízos hipotecários. Excessivo seria cogitar que a independência qualificadora do registrador pusesse em risco sua missão de vigilância da legalidade e de custódia dos bens imobiliários que lhe são confiados.
Neste capítulo da independência, o registrador atua na aferição dos livros registrais, no controle da legalidade das formas extrínsecas dos instrumentos (o que inclui o exame da competência de quem os emite), na verificação da capacidade legal dos outorgantes, da validez da disposição, do status registral do disponente, da observância das exigências legais dos negócios e ainda das próprias do registro (p.ex., trato consecutivo, especialidade), formando, no fim e ao cabo, um juízo de caráter prudencial -ad summam: "registre-se" ou "não se registre"-, juízo este que se ancora e demarca nos limites do quod est in tabula, in documentis et in legibus.
Contra esse juízo prudencial de qualificação proferido pelo registrador cabem impugnações, sem que elas malfiram a independência registral originária.
Independência registrária in suo ordine é a imunidade de ditames concretos prévios ao juízo de qualificação registral, ditames esses quer sejam oriundos de particulares, quer o sejam do poder público, incluído aqui o juízo competente para a fiscalização dos registros.
Não significa, entretanto e mais além, que se haja de inibir o controle posterior da legalidade desse juízo de qualificação, o que se pode obter mediante processos administrativos (dúvidas registrais e pedidos comuns, também ditos "de providência") -que consistem, propriamente, em impugnações de superintendência- ou por meio de processos jurisdicionais (p.ex. mandados de segurança, demandas de obrigação de fazer, retificações etc.).
No domínio, pois, da qualificação, a independência jurídica do registrador exclui, em cada caso, o comando prévio proveniente de um poder de direção superior.
(Registros sobre registros #08. Em http://www.16ri.com.br/pag-itens.aspx?id=152. Acesso em 21.02.20)
No caso específico dos autos o apelante pretende usucapir os imóveis acima identificados ao argumento de que todos os requisitos legais da usucapião extraordinária foram cumpridos e comprovados, não podendo o oficial do registro presumir a má-fé do requerente em querer burlar o Fisco.
Pois bem.
Quanto à primeira justificativa do oficial - e, anote-se, uma vez mais, fundamento exclusivo da sentença -, no sentido de que o apelante, possuindo os contratos de compra e venda de cessão de direitos tem o dever de registrá-los e obter a escritura pública para posterior registro, não lhe cabe razão, dado a manifesta ausência de juridicidade de referido argumento.
Embora possa causar em alguns espíritos inquietos alguma estranheza, por sua singularidade mesmo, a opção do requerente, ora apelante, pelo pedido de usucapião em detrimento à obtenção da escritura pública para registro da propriedade, não menos certo que avaliação desta índole e natureza escapa ao juízo prudencial ínsito ao procedimento de qualificação dos títulos em geral e, no particular, ao saneamento e decisão próprios da esfera administrativa em que atua o oficial registrador igualmente na condução de pedido de usucapião extrajudicial. É que sua esfera de discricionariedade, existente em algumas situações, mas reduzida por essência, deve se ater à análise dos requisitos e elementos jurídicos da usucapião.
Ora, como se sabe, o Direito é ciência orgânica, estruturada com base na boa-fé.
Ainda que se refira por via reflexa ao dever contido no art. 289 da Lei dos Registros Publicos, c.c. o art. 134, VI do Código Tributário Nacional e com o art. 30, XI da Lei dos Cartórios, não menos certo que referido controle, de ordinário, se compraz na comprovação do recolhimento da obrigação jurídico-tributária cujos fatos geradores sejam ínsitos ao ato de registro em sentido estrito praticado no caso concreto.
Lícito não é ao oficial registrador, no que se equipara aos tabeliães de notas e de protesto, travestir-se em agente das receitas tributárias. Essa atividade é sempre desempenhada em caráter auxiliar. Vale dizer: o notário, seja o oficial registrador, pode acordar com uma dívida que não lhe pertence, a respeito de valor que tenha sido definido numa relação jurídica travada entre contribuinte e Fazenda, seja municipal ou estadual. Sua linha de atuação cessa neste ponto.
Neste descortino, notários e oficiais registradores são responsáveis por fiscalizar o pagamento dos impostos que incidem diretamente sobre transmissões imobiliárias, como no caso do ITBI, necessário para se efetuar uma compra e venda de bens imóveis, além do imposto de doação e heranças, cujo tributo equivalente é o ITCMD, assim como outros tributos, inclusive por meio da Declaração de Operação Imobiliária (DOI), mas sempre diante de situações concretamente comprovadas.
Cumpre exigir a comprovação ou manifestação da autoridade competente, mediante certidão negativa, de isenção ou não incidência quanto ao tributo de que cuide o negócio jurídico. Em algumas situações pode também o oficial registrador impugnar, inclusive perante a direção do Foro, o montante de tributo recolhido sim, caso o preço ou valor econômico do bem ou do negócio jurídico inicialmente declarado pelas partes, bem como os demais parâmetros previstos em lei, estiverem em flagrante dissonância com seu valor real ou de mercado. Ocorre que, mesmo em tais situações, o novo valor declarado pela parte será utilizado somente para fins de recolhimento dos emolumentos e da Taxa de Fiscalização Judiciária. Também não há falar em registro prévio (suposta condição de procedibilidade extralegal) dos referidos títulos nos termos dos artigos 167 e 169 da Lei 6.015 de 1973, mesmo o artigo 1.018-A, § 1º, IV, do Provimento 260/CGJ/2013 e o artigo 13, § 1º, I e II, do Provimento 65/CNJ/2017 contentam-se apenas com a atestação de elementos que comprovem a posse e suas características no caso concreto. Vejamos:
Art. 1.018-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado. (Art. 1018-A acrescentado pelo Provimento nº 325, de 20 de maio de 2016)
§ 1º. O requerimento de que trata o caput deste artigo será assinado pelo advogado e instruído com os seguintes documentos:
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (IPTU ou ITR).
Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:
I - compromisso ou recibo de compra e venda;
II - cessão de direitos e promessa de cessão;
Afasta-se, ainda, a exigência de comprovação do pagamento do ITBI atinente a cessão de direitos, pois, conforme já destacado acima, basta a comprovação dos requisitos da usucapião.
Portanto, não cabe ao oficial do registro de imóveis exigir que o requerente, ora apelante, obtenha a escritura pública, quando este claramente esgrima o direito subjetivo de usucapir ditos imóveis.
Na mesma linha, também não se pode exigir do requerente a prova de que o proprietário recusou-se a outorgar a escritura pública. Tratar-se-ia já da chamada prova diabólica, manifestamente desarrazoada ao ser humano médio, exatamente por envolver a comprovação de fato negativo.
Afastada referida e inicial exigência, passo à análise das demais providências apresentadas pelo oficial.
Conforme relatado nos autos, os imóveis foram alienados pelo Supermercado Amadeu e ETZ Alimentos a Baixo Custo Ltda. a Paulo Eustáquio Jorge Daguer e sua esposa, Renata Costa Daguer, em 29.7.2004. Em 17.3.2005 os promitentes compradores celebraram com o ora apelante e sua esposa, Denize Fernandes de Oliveira, instrumento particular de cessão de direitos.
Embora o apelante tenha juntado aos autos o contrato de cessão de direitos, deixou de colacionar o contrato de promessa de compra e venda, que é parte integrante do primeiro, mostrando-se tal instrumento imprescindível, dado o caráter de prejudicialidade de que se reveste em relação ao qual, referida cessão de direitos afigura-se meramente acessória.
Registre-se, ainda, que as firmas constantes do contrato de cessão não foram reconhecidas (art. 221, II, da Lei 6.15, de 1973) e não consta a assinatura da Sra. Renata Costa Daguer, nem mesmo o instrumento da procuração outorgada àquele que representou seu esposo.
Também é indispensável para apreciação do pedido de usucapião extrajudicial a apresentação de certidões de casamentos atualizadas (no máximo há 90 dias) e, se em cópia forem, que sejam devidamente autenticadas, isso a propósito de ambos os casais que firmaram o contrato de cessão de direitos.
Em relação à proprietária pessoa jurídica, deve ser apresentado documento que comprove que o subscritor do contrato é mesmo o seu representante legal, nos termos do contrato social, tal como se acha em vigor, em sua mais recente versão.
No que tange às certidões do artigo 1.108-A, § 1º, III, do Provimento 260/CGJ/2013, não obstante o apelante tenha apresentado certidões negativas das Justiças Comuns Estadual e Federal, denota-se que as mesmas estão desatualizadas e não foram apresentadas as certidões em nome das demais partes interessadas.
Assim, incumbe ao recorrente a apresentação de certidões negativas das Justiças Comum Federal, Comum Estadual e dos Juizados Especiais, além de processos judiciais eletrônicos em nome de todas as partes envolvidas.
Por fim, deve-se inicialmente esclarecer e justificar porque as guias de IPTU estão em nome de terceiro, juntar contas de energia elétrica do período 7.10.2005 a 4.5.2016 e o instrumento do contrato de locação firmado com Porjsteel em 1º.8.2006.
Por fim, não se cuida propriamente da necessidade de remessa dos autos à Vara de Família onde julgado foi o divórcio do apelante, para apreciação de eventual direito da ex-cônjuge. A providência, além de desarrazoada, é despicienda. Cabe à parte interessada diligenciar perante o juízo de Família respectivo, ali requerendo certidão do Escrivão do feito. Em último caso, esgotados os meios suasórios disponíveis, poderá o oficial registrador comunicar-se, por escrito, diretamente àquele juízo, solicitando as informações que repute necessárias à instrução do pedido administrativo, a partir do que proferirá decisão fundamentada a respeito.
Diante de tais fundamentos, dou parcial provimento ao recurso, de forma a afastar as seguintes exigências formuladas na nota de dúvida:
a) obtenção da escritura pública para registro da propriedade;
b) demonstrar que o proprietário recusou a outorga da escritura pública;
c) registro dos contratos de compra e venda e de cessão de direitos;
d) comprovante de pagamento do ITBI da cessão de direitos; e
e) remessa do pedido de usucapião ao juízo de Família.
Esclareço que o acolhimento de uma única exigência é o que basta para vedar o acesso do título ao fólio real. Nessa hipótese, em ordem seu fim teleológico, a dúvida é procedente, do mesmo modo que seria caso o interessado cumprisse uma ou algumas - mas não todas - as exigências formuladas, empós deflagrado o procedimento ou esgotado o trintídio legal da prioridade. Resulta em coibir expediente não jurídico de tentativa de bloqueio do protocolo (Livro 1), estendendo, ilegitimamente, a prioridade do registro no tocante a possíveis títulos contraditórios (dúvida doutrinária).
Voltando à sentença, a mesma revela-se contaminada pelo vício citra petita. As partes têm o direito à solução integral do mérito, de forma justa e efetiva. A nulidade deixa de ser declarada, pois suprida a lacuna das demais questões de mérito no voto deste relator (art. 4., c.c. art. 1.013, § 3º, III, CPC).
Cabe ao sentenciante examinar e decidir todas as exigências formuladas nas notas de devolução e de suscitação do procedimento de dúvida registrária por parte do oficial registrador. Somente assim estará cumprida e esgotada a função jurisdicional na espécie.
Recomendo, a propósito, dado não se revestirem de fatos isolados, seja oficiada a atual Superintendente da Escola Judicial, igualmente 2. Vice-Presidente deste Tribunal, para sua ciência, providências e introdução de programas e cursos de educação especializada, inicial e continuada, a respeito de referido conteúdo programático, preferencialmente aos magistrados mineiros da capital e do interior.
É o meu voto.
Sem custas recursais.
om recomendação
DES. RAIMUNDO MESSIAS JÚNIOR - De acordo com o (a) Relator (a).
DESA. MARIA INÊS SOUZA - De acordo com o (a) Relator (a).
SÚMULA: "Deram parcial provimento ao recurso"