O Banco retomou o meu imóvel alienado. Tenho direito à indenização pelas benfeitorias?

A Alienação Fiduciária de Bens Imóveis é sem dúvida um importante instituto na seara imobiliária, com diversas vantagens especialmente na questão da aquisição de bens por financiamento. Seu regramento encontra-se na Lei 9.514/97. O inadimplemento por parte do devedor fiduciante causará a "perda" do bem com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (art. 26 da LAF). Mas e quando o devedor adquire o imóvel por financiamento garantido por alienação fiduciária, nele instala BENFEITORIAS e acaba por não honrar os pagamentos, retomando o banco o imóvel nos termos da Lei? Teria o devedor direito à retenção das benfeitorias?

A resposta é negativa. Em se tratando de "propriedade resolúvel", na forma da LAF, inexistirá o direito a indenização, sinalizando a jurisprudência que caberá ao devedor inadimplente, tão somente, cf. regra do §4º do art. 27, o que sobejar:

Art. 27. (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil".

Ilustra bem a questão o seguinte julgado do TJ Mineiro:

TJMG. 10000181433012001. J. em: 24/09/2019. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PURGA DA MORA. NÃO REALIZADA A CONTENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA. (...) RETENÇÃO DE BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DO VALOR PREVISTO EM LEI. - Conforme o disposto na Lei nº 9.514/97, intimado pessoalmente o devedor para purgar a mora com os acréscimos legais, no prazo de 15 dias, se assim não procede, é direito potestativo da credora fiduciante consolidar, em seu nome, a propriedade do imóvel dado em garantia no negócio. SE REALIZADAS BENFEITORIAS no imóvel, tal fato não importa a sua retenção pelo devedor, considerando que o § 4º do art. 27 da norma legal supracitada prevê que "nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, NÃO SE APLICANDO o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil." (art. 1.219, novo CC)".