Após anos de espera e trâmites burocráticos, conseguir a sentença favorável em um processo judicial que busque a Adjudicação Compulsória de um imóvel parece ser a linha de chegada para a tão sonhada regularização. No entanto, é muito comum que o adquirente seja surpreendido por um obstáculo financeiro assustador no momento de levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI): a exigência do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não apenas sobre a sua aquisição, mas sobre todas as promessas de compra e venda e cessões de direitos anteriores que compõem a cadeia dominial do bem.
Essa exigência gera uma frustração imensa e um medo paralisante, pois o valor acumulado de múltiplos impostos corrigidos pode inviabilizar financeiramente o registro. A dúvida que aflige o comprador é legítima: serei obrigado a pagar pelos impostos que os antigos posseiros ou promitentes compradores deixaram de recolher no passado? A resposta, amparada pela melhor jurisprudência e legislação brasileira, é NÃO.
A Ilegalidade da Cobrança Múltipla de ITBI
Para compreender a ilegalidade dessa exigência cartorária e municipal, é preciso analisar o que a lei define como o momento exato em que o imposto deve ser cobrado. O artigo 156, inciso II, da Constituição Federal estabelece que o ITBI incide sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis. No direito brasileiro, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a transferência efetiva da propriedade imobiliária só ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Contratos de "gaveta", promessas de compra e venda e instrumentos de cessão de direitos aquisitivos são classificados juridicamente como CONTRATOS PRELIMINARES. Eles geram obrigações entre as partes, mas não transferem o domínio oficial do imóvel. Portanto, NÃO REPRESENTAM o fato gerador do imposto. Abaixo, destacamos os pontos centrais que afastam essa cobrança:
- Fato Gerador Único: O ITBI só é devido no momento em que a propriedade é efetivamente transferida para o adjudicante (o adquirente final) no RGI.
- Natureza dos Contratos Anteriores: As promessas e cessões passadas não transferiram a propriedade formal, logo, não podem ser tributadas.
- Entendimento Vinculante: O Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar o Tema 1.124, pacificou o entendimento de que é indevida a cobrança de ITBI sobre compromissos de compra e venda sem o respectivo registro translativo de propriedade.
Dessa forma, ao registrar a Carta de Adjudicação Compulsória (ou mesmo se a Adjudicação Compulsória se der na forma EXTRAJUDICIAL, conforme art. 216-B da Lei de Registros Públicos), ocorrerá apenas UMA ÚNICA TRANSMISSÃO de propriedade: do proprietário original (que consta na matrícula) diretamente para o adjudicante. Consequentemente, apenas um único ITBI é devido.
Urgência e Riscos: O Perigo de Agir Sem Orientação
Ceder à pressão do Cartório ou da Prefeitura e realizar o pagamento de múltiplos ITBIs pode representar um prejuízo financeiro severo, muitas vezes na casa das dezenas de milhares de reais, que dificilmente será recuperado de forma célere. Por outro lado, tentar debater com o Oficial do Registro de Imóveis ou com os auditores fiscais sem o embasamento técnico adequado costuma resultar em sucessivas notas de devolução, travando o processo de regularização por meses ou até anos.
Além disso, a inércia ou a demora em adotar a medida jurídica correta pode sujeitar o adquirente a execuções fiscais indevidas por parte do Município ou à perda de prazos decadenciais para impugnar a cobrança. O risco de tentar resolver o problema de forma amadora é transformar a solução (a adjudicação) em um passivo tributário e burocrático interminável.
A Importância da Assessoria Jurídica Especializada
Enfrentar exigências abusivas de Cartórios e Prefeituras exige estratégia e conhecimento técnico profundo. A atuação de um advogado especialista em Direito Imobiliário, Extrajudicial e Tributário é imperiosa para resguardar o seu patrimônio e seu tempo útil. Através de instrumentos processuais adequados, como a Suscitação de Dúvida Registral ou a impetração de um Mandado de Segurança, o profissional capacitado demonstrará a ilegalidade da cobrança e exigirá o cumprimento do entendimento do STF.
A assessoria jurídica não faz promessas de resultados, mas atua de forma cirúrgica na defesa dos seus direitos, garantindo que a lei seja cumprida. Contar com um especialista não é um gasto, mas um investimento inteligente e preventivo que evita o pagamento de impostos indevidos, economiza um tempo precioso e assegura que o seu imóvel seja registrado de forma segura e definitiva. A recente decisão do Conselho da Magistratura não deixa dúvidas:
"TJRJ. 0808557-57.2022.8.19.0004. J. em: 23/02/2026 - CONSELHO DA MAGISTRATURA. APELAÇÃO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 6º OFÍCIO DE SÃO GONÇALO/RJ. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE CARTA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OFICIAL OBSTOU O REGISTRO PRETENDIDO, SUSTENTANDO A NECESSIDADE DE: JUNTAR CERTIDÕES DE PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO REFERENTES ÀS PROMESSAS DE CESSÃO DE DIREITOS (CONTRATOS PRELIMINARES). SENTENÇA JULGOU IMPROCEDENTE A DÚVIDA SUSCITADA. (...) NÃO HÁ FATO GERADOR DE ITBI NA HIPÓTESE DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NA ESTEIRA DO DISPOSTO NO ART. 156, II DA CRFB/88, O IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI TEM COMO FATO GERADOR A TRANSMISSÃO INTER VIVOS, POR ATO ONEROSO, DE BENS IMÓVEIS, O QUE SE DÁ APENAS COM O REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. A PROMESSA DE COMPRA E VENDA É CONTRATO PRELIMINAR, QUE NÃO TRANSFERE DOMÍNIO DO BEM. NÃO OCORRÊNCIAS DE FATO GERADOR DO TRIBUTO EXIGIDO. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA. (...) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO".