Imóvel sem Escritura e Registro? Regularize mais facilmente através da Usucapião Extrajudicial

Usucapião

Por Julio Martins

 

Desde o novo CPC/2015 tornou-se mais fácil a regularização de bens imóveis que não possuem RGI. Até então o ocupante somente pela via judicial era possível, através da usucapião, conseguir a propriedade do imóvel ocupado, atendidos os requisitos da Lei. Agora com a nova Lei é possível conseguir a propriedade plena do imóvel só que sem ir a justiça, tudo diretamente em Cartório. Continuam sendo exigidos o tempo de ocupação e requisitos conforme cada tipo de usucapião porém não é mais obrigatório o processo judicial – o que por certo representa economia de tempo e dinheiro para quem possui o imóvel sem registro em seu nome.

 

A posse do imóvel

A posse de imóvel que interessa para fins de usucapião é aquela mansa e pacífica. O tempo de ocupação nesta posse vai indicar a modalidade de usucapião que pode ser manejada para fins de conversão da posse em propriedade e conforme o caso outros requisitos podem ser exigidos.

Para fins de usucapião é possível somar a posse do ocupante anterior ou até mesmo, p.ex., somar a posse de ocupante falecido aos seus herdeiros que continuem na posse do bem.

 

A usucapião

A usucapião é “a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei." Desde sempre e até então só era possível resolver questões de usucapião através da justiça em processos que raramente tramitavam em menos de 05 anos, sendo usual as demandas levarem em média uma década para solução, podendo se estender ainda mais – o que sempre será cansativo, desgastante e custoso para as partes.

 

As modalidades

Diversas são as modalidades de usucapião que podem ser viabilizadas de forma a regularizar a propriedade do bem imóvel. Dentre elas, as mais comuns são:

Modalidade Prazo de ocupação Requisitos Fundamento legal
Usucapião Extraordinária 15 anos Posse mansa, pacífica e ininterrupta; não precisa boa fé nem título Art. 1.238 do CCB
Usucapião Extraordinária de prazo reduzido 10 anos Posse mansa, pacífica e ininterrupta; estabelecer no imóvel sua moradia habitual ou obras ou serviços de caráter produtivo
 
Par. único do art. 1.238 do CCB
Usucapião Especial Urbana 05 anos Área urbana máxima de 250mts2, utilização como moradia, posse tranquila e sem oposição, não possuir o requerente outro imóvel Art. 1.240 do CCB
Usucapião Ordinária 10 anos Posse mansa, pacífica e ininterrupta; justo título e boa fé Art. 1.242 do CCB
Usucapião Ordinária de prazo reduzido 05 anos Posse mansa, pacífica e ininterrupta; justo título, boa fé e aquisição onerosa com registro cancelado posteriormente, tendo estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico Par. único do art. 1.242 do CCB

 

A cessão de posse

A cessão de posse é permitida pelo ordenamento jurídico e não existe a necessidade de Escritura Pública para tal operação. Nem mesmo imposto pela transação deve ser cobrado (ITBI ou ITD, conforme o caso) porém é de todo recomendado que se faça por Escritura Pública para maior higidez do ato. No referido documento deve constar expressamente que serve tão somente para futura instrução em ação de usucapião (ou no caso, procedimento extrajudicial de usucapião).

 

A declaração de posse

A declaração de posse também é permitida pelo ordenamento jurídico e não existe a necessidade de Escritura Pública para tal operação. Por ser ato unilateral nem mesmo há que se falar em imposto e como na cessão de posse, é de todo recomendado que se faça por Escritura Pública para maior higidez do ato. Observe que deve constar da referida Escritura Pública, feita em Cartório de Notas, expressamente que tal documento público serve tão somente para futura instrução em ação de usucapião. Quanto maior a quantidade de documentos o declarante tiver, melhor.

 

A usucapião extrajudicial – Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)

A usucapião na forma extrajudicial originalmente veio com o novo CPC (2015), porém apenas com a regulamentação pelo CNJ (em 2007 através do Provimento CNJ 65) e a Lei 13.465/2017 ganhou viabilidade e tornou-se vantajosa já que novas regras foram incorporadas ao instituto que da forma como surgiu em 2015 ainda pendia em questões como por exemplo a necessidade de concordância dos proprietários registrais para que fosse possível a regularização – coisa que não é nem nunca foi necessária na via judicial.

Basicamente a usucapião extrajudicial divide-se em duas etapas: a realização da ata notarial no Cartório de Notas e depois a tramitação e registro da Usucapião no Cartório do RGI.

Os dois cartórios envolvidos devem estar situados no município do bem usucapiendo.

Sobre preços das taxas em Cartório aproximados do procedimento, veja neste link: http://www.juliomartins.net/pt-br/node/104

 

Confira em nosso site e perfil do Instagram questões controvertidas acerca da usucapião extrajudicial como a possibilidade de usucapião em bens de herança, usucapião de bens sem registro prévio, usucapião de imóveis de marinha, usucapião entre parentes, usucapião de imóveis objetos de locação e comodato etc.

 

 

 

Dr. Julio Martins
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