A regularização de imóveis através da USUCAPIÃO pode ser a solução para problemas imobiliários - mas não todos. Não se desconhece que trata-se de um processo complexo, ainda que realizado pela via EXTRAJUDICIAL, porém de grande importância na medida em que ao final, demonstrados os requisitos, o interessado terá o REGISTRO DO IMÓVEL EM SEU NOME, sem a necessidade de Escritura Pública e mesmo o pagamento de ITBI, como ocorre nas transmissões intervivos onerosas, como na Compra e Venda.
A aquisição por Usucapião é originária. Não se adquire de alguém, mas se adquire CONTRA alguém.
Alguém que não dá a função social ao imóvel e por isso acaba permitindo que outrem o faça, preenchendo os requisitos que a Lei determina.
Ponto importante é saber que existem algumas modalidades de USUCAPIÃO, com diversos requisitos, mas sempre partindo da matriz principal que exige em todas elas três requisitos base: COISA, POSSE e TEMPO. A partir dessa matriz surgiram as modalidades que o ordenamento jurídico reconhece.
É preciso demonstrar em todas elas que a POSSE é qualificada, com capacidade para conduzir à usucapião, pois não é qualquer POSSE (ainda que exercida por muitos anos) que vai produzir usucapião. Na modalidade USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA (art. 1.238 do CCB) o JUSTO TÍTULO e a BOA-FÉ são desnecessários. Significa dizer que mesmo sem qualquer "documento particular de compra e venda" o ocupante que comprovante que a COISA é usucapível e que tem a POSSE mansa e pacífica detida pelo TEMPO necessário terá em seu favor declarado o DOMÍNIO do bem através da usucapião extraordinária - e essa declaração de domínio poderá alcançada tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial.
E o prazo? QUINZE anos, podendo ser reduzido para DEZ anos caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua MORADIA HABITUAL, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. A jurisprudência do TJSP, com todo acerto, assegura a desnecessidade de BOA-FÉ e JUSTO TÍTULO para a hipótese de Usucapião Extraordinária:
"TJSP. 0012191-86.2008.8.26.0361, J. em: 05/12/2016. Usucapião extraordinária – Procedência – Inconformismo dos titulares do domínio – Não acolhimento – Provas de que a posse dos autores preenche os requisitos definidos pelo art. 1.238, do CC – Irrelevância da ausência de documentos que comprovem a cessão de posse – Espécie de usucapião que independe de justo título – Sentença mantida – Recurso desprovido".