Breves comentários à Lei 13.777/2018 (Condomínio em Multipropriedade)

Breves comentários à Lei 13.777/2018 (Condomínio em Multipropriedade)

domingo, 23 de dezembro de 2018

 

 

 

 

Olá amigos do Dizer o Direito,

 

Continuando a nossa saga de divulgar a inflação legislativa deste fim de 2018, vamos hoje falar um pouco sobre a Lei nº 13.777/2018. Esta Lei altera o Código Civil e a Lei de Registros Públicos para dispor sobre o regime jurídico da multipropriedade e seu registro.

 

Esta Lei possui aspectos muito profundos que ainda serão tratados pela doutrina com calma ao longo de 2019. Por isso, irei aqui, por enquanto, fazer um breve e superficial resumo das principais inovações.

 

A Lei nº 13.777/2018 cria um novo capítulo no Código Civil chamado de “CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE”. Foram inseridos 19 novos artigos (arts. 1.358-B a 1.358-U).

Além disso, também foram alterados os arts. 176 e 178 da Lei nº 6.015/73.

 

Vale ressaltar que a Lei nº 13.777/2018 ainda está em vacatio legis. No entanto, para fins didáticos, irei comentar utilizando os verbos e locuções como se ela já estivesse em vigor.

 

CONDOMÍNIMO EM MULTIPROPRIEDADE

1) DISPOSIÇÕES GERAIS

Conceito

A multipropriedade ocorre quando...

um bem é dividido entre vários proprietários

sendo que cada um deles utilizará a coisa,

com exclusividade,

durante certo(s) período(s) de tempo por ano,

em um sistema de rodízio.

 

O legislador assim conceituou o instituto:

Art. 1.358-C.  Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

 

Gustavo Tepedino, com a sua inegável genialidade, afirmou que se trata de “relação jurídica que traduz o aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, em unidades fixas de tempo, visando à utilização exclusiva de seu titular, cada qual a seu turno, ao longo das frações temporais que se sucedem” (Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 1).

 

Exemplo

A multipropriedade ocorre com frequência em imóveis destinados ao lazer.

É o caso, por exemplo, de uma casa de praia.

Em litorais mais caros do país, como na região dos Lagos (RJ) ou em Santa Catarina, é comum que sejam lançados empreendimentos em sistema de time-sharing. Normalmente, o imóvel é dividido em 52 cotas (número de semanas do ano). Daí, o indivíduo que compra uma cota, torna-se proprietário de 1/52 do imóvel e poderá utilizá-lo durante uma semana por ano.

 

Nomenclatura

A multipropriedade é também chamada de time-sharing, regime de aproveitamento por turno ou direito real de habitação periódica.

 

Finalidade

Este modelo é adotado normalmente por indivíduos que querem usufruir de um imóvel apenas durante parte do ano e, por isso, não valeria a pena serem proprietários únicos do bem.

Assim, com o sistema do time-sharing não precisam desembolsar o preço total do imóvel na aquisição e também não terão que arcar sozinhos com os custos da manutenção.

 

Origem

O fenômeno da multipropriedade surgiu na França, por volta de 1967.

No Brasil, as primeiras operações de multipropriedade começaram na década de 1980.

Vale ressaltar que o maior teórico no Brasil sobre o instituto é o Professor da UERJ Gustavo Tepedino que, já em 1993, lançou a obra que é referência no assunto (Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993).

A maior parte dos estudos lançados no país tratando sobre multipropriedade, inclusive este singelo resumo, tem como base as pesquisas do Professor Tepedino.

Como o livro “Multipropriedade imobiliária” é difícil de ser encontrado, recomendo, aos que quiserem ter uma noção preliminar sobre o tema, a leitura de um artigo do Professor disponível em sua página na internet: http://www.tepedino.adv.br/wpp/wp-content/uploads/2017/07/Aspectos_Atuais_Multipropriedade_imobiliaria_fls_512-522.pdf

 

Regulamentação

Não havia uma previsão legal expressa no Brasil sobre a multipropriedade.

Apesar disso, o STJ reconhecia a sua validade, conforme veremos mais a frente.

Agora, contudo, essa lacuna foi preenchida, com razão, pelo legislador.

Desse modo, atualmente, o time-sharing é regido pelos arts. 1.358-B a 1.358-U.

Além disso, aplicam-se ao instituto, de forma supletiva e subsidiária:

• os demais artigos do Código Civil;

• a Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios em Edificações e das Incorporações Imobiliárias); e

• o Código de Defesa do Consumidor.

 

Qual é a natureza jurídica da multipropriedade? Trata-se de direito real ou pessoal (obrigacional)?

Existe grande divergência na doutrina acerca do tema.

1ª corrente: direito pessoal

Uma primeira corrente defende que se trata de direito PESSOAL (obrigacional), pois afirma que os direitos reais são em número limitado (numerus clausus) e estão previstos taxativamente no art. 1.225 do CC.

A time-sharing não se enquadra em nenhum deles. O integrante da time-sharing não pode ser considerado proprietário, considerando que este modelo possui inúmeras diferenças em relação ao direito de propriedade, podendo ser apontadas as seguintes:

1) no time-sharing, o direito de uso e gozo ocorre apenas em um período do ano, enquanto no direito de propriedade não existe esta limitação;

2) não há liberdade quanto ao modo de uso, só podendo utilizar o bem para a finalidade com a qual ele foi criado (ex: se é um imóvel para lazer, não pode ser utilizado para fins comerciais);

3) a pessoa integrante do time-sharing não pode efetuar modificações no imóvel, o que não ocorreria se ela fosse proprietária.

 

2ª corrente: direito real

O STJ, no entanto, seguindo o entendimento majoritário na doutrina, decidiu que se trata de direito real:

A   multipropriedade  imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito   real, harmonizando-se com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.546.165-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. para acórdão Min. João Otávio de Noronha, julgado em 26/4/2016 (Info 589).

 

Segundo o STJ, o time-sharing, também chamada de multipropriedade imobiliária, possui forte liame com o instituto da propriedade, sendo até mesmo considerada por alguns como uma expressão do direito de propriedade.

Ao contrário do que afirma a primeira corrente, é possível que sejam admitidos como direitos reais não apenas aqueles que estão enumerados na lei, mas também outros que possam ser criados a partir da liberdade negocial.

O Código Civil não traz nenhuma proibição de que sejam criados novos direitos reais a partir da convenção de vontades. Além disso, a time-sharing se harmoniza com os atributos dos direitos reais, considerando que o participante detém as faculdades de uso, gozo e disposição sobre fração ideal do bem, ainda que objeto de compartilhamento pelos multiproprietários de espaço e turnos fixos de tempo.

 

Veja o que Maria Helena Diniz afirmou sobre o instituto:

"O sistema time-sharing ou multipropriedade imobiliária é uma espécie condominial relativa aos locais de lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento), repartido, como ensina Gustavo Tepedino, em unidades fixas de tempo, assegurando a cada co-titular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual. (...) Trata-se de uma multipropriedade periódica, muito útil para desenvolvimento de turismo em hotéis, clubes e em navios (...) Há um direito real de habitação periódica, como dizem os portugueses, democratizando o imóvel de férias, cujo administrador (trustee) o mantém em nome de um clube, concedendo e organizando o seu uso periódico. Todos os adquirentes são comproprietários de fração ideal, sofrendo limitações temporais e condominiais, sendo que a relação de tempo repartido fica estabelecida em regulamento." (Curso de Direito Civil Brasileiro. 22ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007, vol. 4, p. 243.)

 

Características do imóvel objeto da multipropriedade

O imóvel objeto da multipropriedade:

I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;

II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.

 

Tempo mínimo de cada “fração de tempo”

Como vimos acima, na multipropriedade, cada proprietário é titular de uma “fração de tempo”.

Nessa fração de tempo, ele pode usar e gozar da totalidade do imóvel, com exclusividade.

O § 1º do art. 1.358-E afirma que cada “fração de tempo” será de, no mínimo, 7 dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:

I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou

III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.

 

Obs: cada fração de tempo é indivisível.

 

Direito à mesma quantidade mínima de dias por ano

Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano. Ex: no imóvel X, ficou estabelecido que a fração de tempo será de 10 dias. Isso significa que todo multiproprietário pode ter direito a 10 dias de uso e gozo por ano.

Vale ressaltar, no entanto, que cada multiproprietário poderá adquirir frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. 

 

Obs: a multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

 

Poderá ser fixado um limite máximo de fração de tempo por titular

O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica.

Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações.

 

Espécies de condomínio

Com a criação do condomínio em multipropriedade, temos agora cinco espécies de condomínio:

a) Condomínio tradicional (que pode ser voluntário ou necessário);

b) Condomínio edilício;

c) Condomínio em lotes;

d) Condomínio urbano simples;

e) Condomínio em multipropriedade.

 

 

2) INSTITUIÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE

Formas de instituição da multipropriedade:

a) por ato entre vivos;

b) testamento

 

Registro

É necessário que o ato de instituição da multipropriedade seja registrado no competente cartório de Registro de Imóveis.

 

Duração da fração de tempo

O ato de instituição deverá prever a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

 

Conteúdo da convenção de condomínio em multipropriedade

Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:

I - os poderes e deveres dos multiproprietários.

Exs: as instalações que podem ser feitas; os equipamentos e mobiliários que podem haver no imóvel; a manutenção ordinária e extraordinária; as regras de conservação e limpeza; o valor que deverá ser pago a título de contribuição condominial.

II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo.

III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;

IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;

V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;

VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.

 

 

3) DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO MULTIPROPRIETÁRIO

Direitos

São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador;

IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:

a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;

b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.

 

Obrigações

São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;

II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;

III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização;

IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;

V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção;

VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e natureza;

VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;

VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no instrumento pertinente;

IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes.

 

Sanções

Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a:

I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres;

II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento reiterado de deveres.

 

Responsabilidade pelos custos com reparos

A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, será:

I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel;

II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel.

 

Promitentes compradores e cessionários

Os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo são equiparados aos multiproprietários para fins de direitos e obrigações.

 

4) TRANSFERÊNCIA DA MULTIPROPRIEDADE

Não é necessária comunicação ou concordância dos demais

A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.

 

Existe direito de preferência?

Regra: não há direito de preferência na alienação de fração de tempo.

Exceção: é possível que o instrumento de instituição ou a convenção do condomínio estipule o direito de preferência em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.

 

Responsabilidade solidária pelas obrigações

Quando o indivíduo for adquirir a fração de tempo, ele deverá exigir do alienante uma declaração de que não há débitos.

Caso não obtenha essa declaração, o adquirente será considerado solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações do multiproprietário (§ 5º do art. 1.358-J).

 

5) ADMINISTRAÇÃO DA MULTIPROPRIEDADE

A quem compete a administração do imóvel?

A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário será de responsabilidade da pessoa que for indicada no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade.

Se não houver essa indicação, a responsabilidade será da pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos.

 

Atribuições do administrador

O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições:

I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a suas respectivas frações de tempo;

II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;

III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel;

IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive:

a) determinar a necessidade da troca ou substituição;

b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;

c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia;

 

V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;

VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;

VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns arrecadados, de todas as despesas comuns.

 

A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma diversa a atribuição prevista no inciso IV acima.

 

Fração de tempo para reparos

O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo destinada à realização, no imóvel e em suas instalações, em seus equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício normal do direito de multipropriedade.

Ex: a primeira semana dos meses de abril e outubro será destinada a reparos no imóvel, não podendo ser utilizada pelos multiproprietários.

 

A fração de tempo para reparaos poderá ser atribuída:

I - ao instituidor da multipropriedade; ou

II - aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações.

 

Reparos emergenciais

Em caso de emergência, os reparos poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um dos multiproprietários.

 

6) DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS RELATIVAS ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS DE CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Condomínio edilício

Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel.

Ex1: prédio residencial com seis andares de apartamentos e dois apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento), e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.

Ex2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).

O condomínio edilício é tratado nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil.

 

O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade?

SIM. O condomínio edilício poderá adotar o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, mediante:

I - previsão no instrumento de instituição; ou

II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos.

 

Conteúdo da convenção de condomínio edilício

Se o condomínio edilício adotar o regime de multipropriedade, a convenção de condomínio edilício deverá prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e 1.358-G:

I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso de empreendimentos mistos (ex: indicação dos apartamentos que são multipropriedade, caso não sejam todos);

II - a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma;

III - a forma de rateio das contribuições condominiais;

IV - a especificação das despesas ordinárias;

V - os órgãos de administração da multipropriedade;

VI - a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de administração de intercâmbio (§ 2º do art. 23 da Lei nº 11.771/2008), seja do período de fruição da fração de tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na documentação de sua contratação;

VII - a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e hora previstos;

VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário;

IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do respectivo multiproprietário.

 

Conteúdo do regimento interno

Se o condomínio edilício adotar o regime de multipropriedade, o regimento interno do condomínio edilício deve prever:

I - os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio edilício;

II - os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;

III - as condições e regras para uso das áreas comuns;

IV - os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da multipropriedade;

V - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;

VI - as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se tratar de empreendimentos mistos;

VII - a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio edilício;

VIII - a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive por meio eletrônico;

IX - os mecanismos de participação e representação dos titulares;

X - o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer diretamente sua faculdade de uso;

XI - a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu uso e custeio.

 

Obs: o regimento interno poderá ser instituído por escritura pública ou por instrumento particular.

 

Administrador profissional

O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade terá necessariamente um administrador profissional.

Algumas informações sobre esse administrador:

• O prazo de duração do contrato de administração será livremente convencionado.

• O administrador do condomínio será também o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas unidades autônomas.

• O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário.

• O administrador poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio edilício.

• O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de hospedagem.

 

Inadimplemento e adjudicação da fração de tempo

Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, na forma prevista no CPC, a adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo correspondente.

 

Outras sanções que podem ser impostas em caso de inadimplemento

Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio edilício regrar que em caso de inadimplência:

I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da dívida;

II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da administradora;

III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário.

 

Renúncia ao direito de multipropriedade

O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício.

A renúncia só é admitida se o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação.

 

Vedação à instituição da multipropriedade

A instituição da multipropriedade nos imóveis poderá ser proibida ou limitada:

• pelas convenções dos condomínios edilícios;

• pelos memoriais de loteamentos; e

• pelos instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos

 

Essa vedação poderá ser alterada posteriormente. No entanto, para isso, exige-se, no mínimo, o voto da maioria absoluta dos condôminos.

 

7) ALTERAÇÕES NA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS

A Lei nº 13.777/2018 altera a Lei nº 6.015/83.

A primeira mudança foi acrescentar um novo requisito do Livro nº 2:

Art. 176 (...)

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

(...)

II - são requisitos da matrícula:

(...)

6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo;

 

No mesmo art. 176 foram inseridos três novos parágrafos também tratando sobre a multipropriedade:

Art. 176 (...)

§ 10.  Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.

§ 11.  Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.

§ 12.  Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da matrícula referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de matrícula específica.

 

Por fim, o foi modificada a redação do inciso III do art. 178 para dizer que as convenções de condomínio em multipropriedade deverão ser também registradas no Livro nº 3 - Registro Auxiliar:

Art. 178 - Registrar-se-ão no Livro nº 3 - Registro Auxiliar:

(...)

III - as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipropriedade;

 

Vigência

O art. 3º previa que a Lei nº 13.777/2018 deveria entrar em vigor na data de sua publicação.

Ocorre que esse dispositivo foi vetado pelo Presidente da República sob o correto argumento de que a Lei nº 13.777/2018 representa “relevante modificação no ordenamento jurídico nacional, notadamente no direito de propriedade”, de sorte que seria recomendável um prazo maior de vacatio legis” 

Com o veto do art. 3º, a Lei ficou sem previsão expressa sobre o início de sua vigência.

Quando uma lei não traz a previsão do início de sua vigência, em qual data ela entrará em vigor?

45 dias após a sua publicação.

É o que prevê o art. 1º da LINDB:

Art. 1º Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada.

 

Logo, como a Lei nº 13.777/2018 não tem disposição expressa acerca de sua vigência, ela entrará em vigor 45 dias após a sua publicação, ou seja, em 04/02/2019.

 

Márcio André Lopes Cavalcante

Juiz Federal. Foi Defensor Público, Promotor de Justiça e Procurador do Estado.

 

 

Fonte: Dizer o Direito