Todo mundo quer tranquilidade, paz e segurança, especialmente quando se trata do seu imóvel. Colocar a cabeça no travesseiro e ter a certeza que está tudo certo com a sua casa, seu imóvel, realmente parece não ter preço. Ocorre que, em alguns casos, mesmo com o registro em Cartório a situação exata do imóvel pode não ser a de PROPRIEDADE como imagina o interessado e grande pode ser a surpresa ao descobrir que na verdade, expressões como "direito e ação" ou "direito aquisitivo" podem indicar situações pendentes de solução. A boa notícia é que a solução para esses casos pode não ser tão complexa e hoje em dia, a depender do caso concreto, pode ser resolvida inclusive em Cartório, pela via extrajudicial.
A regularização de um imóvel que consta no Registro Geral de Imóveis (RGI) como "direito aquisitivo" ou "direito e ação" é uma etapa importante para alcançar a segurança jurídica, paz e tranquilidade no que diz respeito ao seu patrimônio. O primeiro passo é identificar a origem daquela condição. No geral essa situação vai indicar um contexto em que o ocupante ou promitente comprador possui "direitos sobre o bem", mas ainda não detém a PROPRIEDADE FORMAL e definitiva, o que sem dúvidas pode acarretar significativas limitações e riscos.
Geralmente o termo "direito aquisitivo", no cenário do RGI, se refere a uma "promessa" ou "compromisso de compra e venda" que foi devidamente registrado na matrícula do imóvel (e nem mesmo precisaria, como já falamos aqui), mas cujo ciclo não se encerrou com a outorga da Escritura Pública definitiva. Como também sempre sublinhamos, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar (art. 462 e seguintes do CCB) que sugere, para conclusão correta do negócio, a assinatura posterior de um contrato definitivo (que, a rigor, será uma Escritura de Compra e Venda, que muita gente ainda chama de "Escritura Definitiva"). Quando o ciclo não se encerra adequadamente, muito provavelmente o comprador terá cumprido sua parte no acordo, quitando o preço ajustado, mas por alguma razão — como o falecimento, a recusa ou a impossibilidade de localizar o vendedor — não terá obtido o documento final para transferir a propriedade para seu nome (ou seja, a "Escritura definitiva", que serviria de título para o registro no RGI). Embora o registro da promessa lhe garanta o direito de adquirir o bem, ele ainda não pode se dizer, perante a lei, "proprietário pleno". Situação exatamente descrita no art. 1.245 do Código Reale:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".
Da mesma forma, a expressão "direito e ação" (ou "direitos possessórios") representa uma situação que pode ser ainda mais frágil. Ela geralmente indica que a pessoa detém apenas a "posse do imóvel", juntamente com o direito de pleitear judicialmente (ou extrajudicialmente) o reconhecimento de sua propriedade. Este é o caso clássico que se ilustra com o possuidor que ocupa um imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta por um determinado lapso temporal, preenchendo os requisitos para a usucapião (ou prescrição aquisitiva). Ele tem o "direito" egresso da posse e a "ação" (o instrumento processual) para converter essa posse em propriedade, mas, enquanto não o fizer, sua condição é precária na medida em que não consta do fólio registral e por isso não detém ainda publicidade, oponibilidade e muito menos segurança jurídica - em que pese seja o reconhecimento da usucapião (judicial ou extrajudicialmente) seja um ato declaratório e não constitutivo.
As implicações de manter um imóvel nesta situação de "irregularidade" são severas. O detentor de tais direitos não pode, por exemplo, vender o imóvel de forma regular, oferecê-lo em garantia para financiamentos bancários ou mesmo registrá-lo formalmente em seu nome para fins de inventário e sucessão hereditária. Há uma série de embaraços e complicações que podem surgir por conta do imóvel não estar regularizado junto ao RGI. O bem, lastreado por insegurança, permanece vulnerável a eventuais dívidas ou penhoras registradas em nome dos antigos proprietário (aquele que ainda consta como titular na matrícula, como visto acima), gerando uma constante insegurança jurídica para o verdadeiro possuidor e sua família.
É importante destacar positivamente que a legislação brasileira evoluiu para desburocratizar a regularização dessas pendências. Para o "direito aquisitivo" oriundo de uma promessa de compra e venda quitada, a solução pode ser a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, que pode ser requerida judicialmente para que o Magistrado supra a declaração de vontade do vendedor ausente ou relutante. Recentemente, a Lei nº 14.382/2022 instituiu a possibilidade da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, realizada diretamente em Cartório, observados os requisitos legais (art. 216-B da LRP c/c Provimento CNJ 149/2023), tornando o procedimento mais célere e eficiente, nos casos em que cabíveis.
Igualmente, o "direito e ação" que se traduz em posse qualificada para a Usucapião também pode ser regularizado extrajudicialmente, diretamente em Cartório. O CPC/2015 já previa a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, realizada perante o Cartório de Registro de Imóveis com a assistência de Advogado(a). O procedimento exige a apresentação de uma Ata Notarial lavrada por um Tabelião, dentre outros requisitos (art. 216-A da LRP c/c Provimento CNJ 149/2023). Vê-se, portanto, que a situação descrita no RGI como "direito e ação" ou "direitos aquisitivos" pode revelar uma situação preocupante para os interessados mas existem soluções disponíveis, conforme o caso concreto, para sua regularização, tanto no âmbito extrajudicial quanto no âmbito judicial.