A VIA EXTRAJUDICIAL é muito vantajosa e célere - mas quanto custa de fato tanta vantagem e celeridade? A bem da verdade nos filiamos à corrente que entende que as vantagens do Extrajudicial não devem ser restritas apenas aos que possuem condições de pagar os emolumentos extrajudiciais. Não foi essa a mens legis ao criar uma via mais célere: privilegiar apenas quem pode pagar, em detrimento dos menos afortunados e principalmente dos hipossuficientes. Afinal de contas, o acesso à justiça (e também à "Justiça" que é realizada "fora dos corredores da Justiça" - ou seja - o extrajudicial) deve estar também ao alcance de quem não pode pagar - que muitas vezes é quem mais precisa.
Os polêmicos problemas da gratuidade, dos emolumentos extrajudiciais discrepantes entre os Estados e principalmente (suposto) "canibalismo" e desunião na esfera extrajudicial talvez sejam novos para quem está se familiarizando agora com o estudo das matérias cartorárias. Eu que praticamente iniciei minha vida profissional aos 14 anos em Serventias Extrajudiciais cresci ouvindo quase que diariamente sobre a "ilusão" que muita gente tem sobre os Cartórios - onde muita gente pensa que todos são MILIONÁRIOS - mas ignoram a realidade da imensa maioria que são cartórios deficitários, inviáveis e também - lamentavelmente Serventias onde um só Titular não consegue "fazer verão" - praticando verdadeira FILANTROPIA diariamente...
Os serviços extrajudicializados (INVENTÁRIO, DIVÓRCIO, USUCAPIÃO e agora, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA) são excelentes oportunidades para dar novos ares para a atuação fora da justiça permitindo a realização do direito sem a até então necessária participação de um MAGISTRADO ("Cultura da Sentença"): muito louvável na medida em que a solução rápida pode permitir um melhor ambiente para toda a sociedade (afinal de contas, tempo é dinheiro e o tempo é um recurso cada vez mais ESCASSO) - porém não nos parece razoável que a solução extrajudicial se torne INVIÁVEL por ser ONEROSA e inacessível para quem precisa. Não nos parece JUSTO.
Aqui no RIO DE JANEIRO temos o Ato Normativo Conjunto 27/2013 que cuida da GRATUIDADE no âmbito extrajudicial: trata-se de regulamento que deve ser de conhecimento obrigatório de todos que desejam atuar no Extrajudicial - principalmente de quem está do lado de dentro do balcão cartorário. Infelizmente não são todos os Estados que possuem regramento semelhante, que prestigie a concessão da gratuidade e o acesso à quem precisa.
O procedimento da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL envolve diversos custos (Emolumentos pela lavratura da ATA NOTARIAL, Emolumentos pela realização da tramitação e registro junto ao RGI, Emolumentos pelas notificações e intimações a serem realizadas pelo RGI ou pelo RTD, quando não for outra a forma de notificação - como envio de CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO, por exemplo - além das publicações em EDITAL, Planta e Memorial em muitos casos e HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - que sem dúvidas devem respeitar a Tabela da OAB a que está sujeito o Advogado responsável pelo caso).
Como sabemos (e o STJ eliminou qualquer dúvidas, por ocasião do REsp 1824133/RJ, J. em 11/02/2020) a via da Usucapião Extrajudicial é nitidamente uma FACULDADE do interessado que pode utilizar tanto a via judicial quanto a extrajudicial para a solução de seus problemas, bastando que preencha os requisitos legais. Não nos parece mesmo razoável ser o CUSTO o fator que vá obstaculizar ou de qualquer forma TOLHER seu direito de escolha.
O regramento atual do Rio de Janeiro, relativo aos atos da Lei 11.441/2007 é claro no sentido de estipular um TETO MÁXIMO DE COBRANÇA para cada caso tratado via Escritura Pública. A razão é simples e muito sensata (plenamente aplicável ao caso da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, pensamos), como asseverado no Processo Administrativo CGJ/RJ 2007-128263, senão vejamos:
"(...) Se o limite fixado no item 4 do Provimento 13/2007 visou evitar que aquele que optasse por se separar, divorciar ou fazer um inventário pela via extrajudicial não fosse mais ONERADO que aquele que opta pela via judicial, não se pode interpretar que o patamar máximo de R$ 3.384,22 ali fixado envolva apenas os emolumentos devidos ao cartório, ensejando ainda a cobrança de adicionais, quando tal montante, na via judicial, corresponde ao conjunto de custas e adicionais, não comportando qualquer cobrança extra. ONDE HÁ A MESMA RAZÃO DEVE HAVER A MESMA SOLUÇÃO. Portanto, se o LIMITE MÁXIMO das despesas com o processo judicial, computadas as custas e os adicionais pagos, corresponde a R$ 3.384,22, tal valor também deverá corresponder, na seara extrajudicial, ao PATAMAR MÁXIMO que poderá ser cobrado das partes, já computados os emolumentos dos cartórios e os respectivos adicionais".
Um ponto que pode onerar bastante o procedimento da Usucapião Extrajudicial, como já falamos outrora, são as NOTIFICAÇÕES de que trata o Provimento CNJ 65/2017. Geralmente a cobrança deste procedimento (a cargo dos Cartórios de Títulos e Documentos) é POR PÁGINA. Cada notificação deverá conter o REQUERIMENTO INICIAL e os anexos que instruíram o pedido de Usucapião Extrajudicial. Considerando que devem ser notificados o casal (quando for o caso) de cada um daqueles que não assinaram a planta e memorial nem anuíram com o procedimento basta imaginar um caso onde são DIVERSOS os titulares registrais e confrontantes. A DESPESA PODE SER ALTA se a realização das notificações for através de Notificação Extrajudicial.
O Provimento CNJ permite a notificação pelos Correios com Aviso de Recebimento como destacam os ilustres KÜMPBEL e FERRARI (Tratado Notarial e Registral. Vol. 5. RGI. 2020):
"A notificação dos interessados certos será pessoal ou PELO CORREIO COM AVISO DE RECEBIMENTO (AR). Em relação às competências, o Provimento CNJ 65/2017 do CNJ permite que a notificação pessoal seja realizada não apenas pelo próprio oficial de registro de imóveis, mas também pelo oficial de registro de títulos e documentos, o que se mostra salutar, tendo em vista a segurança jurídica e a fé pública da informação. (...) De outra forma, se realizada por CARTA COM AVISO DE RECEBIMENTO (AR), a notificação deve ser acompanhada de cópia do requerimento inicial e dos documentos que a instruíram. (...) Se, porventura, restarem infrutíferas as referidas notificações, ante o notificado estar em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. (...) Seguindo a mesma sistemática da notificação dos interessados certos, a notificação da União, do Estado, do Distrito Federal ou do Município também será PESSOAL, por intermédio do Oficial de registro de títulos e documentos ou pelo CORREIO COM AVISO DE RECEBIMENTO. Porém, em relação aos terceiros interessados, a ciência será dada pela publicação de EDITAL em Jornal de grande circulação, onde houver".
Faço apenas um adendo à possibilidade de adoção da publicação do EDITAL PELA VIA ELETRÔNICA, como permite o Provimento CNJ 65/2017 e, no caso do Rio de Janeiro, encontra regulamentação pelo Provimento CGJ/RJ 56/2018.
Efetivamente muito ainda há de ser lapidado no regramento da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. O tempo tem confirmado isso com as modificações que vêm moldando o Provimento CNJ 65/2017, assim como a Resolução CNJ 35/2007. POR FIM, não podemos nos esquecer que os procedimentos, como se viu são FACULTATIVIDADE do interessado, desde que preenchidos os requisitos legais e mantida a INAFASTABILIDADE do Poder Judiciário, tal como reza o art. 5º, inciso XXXV da CRFB/88.