NEM TODAS AS MODALIDADES de Usucapião exigem "justo título" ou "boa-fé" como requisitos para sua configuração. Como sempre falamos aqui, existem no ordenamento jurídico brasileiro diversas espécies de Usucapião. Caso alguma delas se enquadre na sua hipótese, no seu caso real, a perfeita demonstração feita através de PROCESSO JUDICIAL ou mesmo através de PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL (sem juiz, sem processo, direto no Cartório Extrajudicial, com assistência de Advogado) poderá lhe permitir a regularização do imóvel em seu nome (o tão sonhado "RGI").
De fato, como também já esclarecemos por diversas vezes aqui, ainda que o imóvel não tenha matrícula no RGI ou mesmo esteja em nome de pessoas das quais o ocupante nunca tenha ouvido falar, ou empresas desconhecidas etc - poderá ser possível a regularização via Usucapião. Uma importante novidade dos tempos mais recentes foi a inclusão do art. 216-A na Lei de Registro de Registros Públicos que trouxe a possibilidade da realização da Usucapião direto nos Cartórios Extrajudiciais, com assistência de Advogado mas sem a necessidade um longo e completo Processo Judicial:
"Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (...)"
A Usucapião Extrajudicial é plenamente válida e possível em todo o território nacional sendo realizada pelos Cartórios Extrajudiciais (Tabelionato de Notas para lavratura da Ata Notarial e Registro de Imóveis para a tramitação do procedimento e registro do reconhecimento extrajudicial) e atualmente regulamentada pelo Provimento CNJ 65/2017 e na prática sua execução deve observar também o regramento local expedido pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado onde ela venha a ser processada.
Nem sempre os ocupantes contam com um vasto conjunto probatório para demonstrar os requisitos exigidos por Lei para a Usucapião; pode acontecer de nem mesmo terem qualquer documento que demonstre eventual "aquisição" do imóvel. A bem da verdade a Lei não exige que haja qualquer "pagamento" por parte do interessado para "entrar" na posse do imóvel. Pode ser possível meramente que o pretendente a usucapião perceba determinado imóvel vazio e "tome posse" dele, mantendo nele sua moradia e preenchendo os demais requisitos. A grande questão de fato será demonstrar cabalmente os requisitos de acordo com a modalidade apontada para a solução do caso e a regularização do imóvel em nome do interessado (ou seja, obter o RGI em nome de quem efetivamente ocupa). Esse é o trabalho do Advogado nesse tipo de procedimento: analisar o caso apresentado e identificar nele o preenchimento dos requisitos, providenciando a completa comprovação para que através do processo judicial ou procedimento extrajudicial seja reconhecido o DIREITO primordial e constitucional à MORADIA, à PROPRIEDADE.
A modalidade USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA é uma importante espécie onde a Lei deixa muito claro os requisitos necessários salientando que nessa hipótese o prazo é um dos menores: apenas CINCO ANOS de posse. Assim diz o Código Civil:
"Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural".
Como se observa, nessa espécie o Legislador não exige nem JUSTO TÍTULO nem BOA-FÉ. A jurisprudência pátria reconhece a legitimidade dessa forma de aquisição imobiliária, como não poderia deixar de ser. A jurisprudência do TJDFT exemplifica isso com o já conhecido acerto:
"TJDF. 0032975-80.2012.8.07.0003. J. em: 28/02/2018. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONSTITUCIONAL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. REQUISITOS OBJETIVOS. DEMONSTRADOS. BOA-FÉ E JUSTO TITULO. DESNECESSÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do art. 183 da Constituição da Republica e do art. 1.240 do Código Civil, a usucapião especial urbana, forma de aquisição originária da propriedade, exige como requisitos objetivos (i) posse ininterrupta, direta e exclusiva por cinco anos; (ii) imóvel urbano de até 250m²; (iii) destinação/utilização para moradia própria ou familiar; (iv) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 2. Demonstrados todos os requisitos objetivos para a aquisição originária da propriedade pela usucapião "pro moradia", NÃO HÁ QUE SE FALAR NA PRESENÇA de boa-fé ou título justo, sendo DISPENSADOS neste tipo especial de ação para aquisição da propriedade. 3. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida".